中國名義GDP與十年期國債走勢
中泰宏觀王曉東供圖
居民收入結構對房價的影響不容忽視
大家經常喜歡用房價收入比或房價租金比證明中國房價過高，但普遍忽視了居民可支配收入比低估的問題。我根據國家統計局公布的2014年居民可支配收入的抽樣調查數據推算，2014年城鎮居民的可支配收入總額為21.61萬億，農村居民可支配收入為6.49萬億，加總之后為28.1萬億；同時，國家統計局又公布了“2014年住戶部門實物交易資金來源_可支配總收入”為39.11萬億，則住戶部門可支配總收入超過居民部門可支配總收入11萬億。
尚不清楚“住戶部門”與“居民部門”之間的統計差異有多大，從相關統計解釋看，“住戶部門”應包括住戶、個體工商戶和非公司私營企業以及為住戶服務的非營利機構等。但即便把個體工商戶等后面三類的可支配收入剔除（假設有3萬億），仍難以解釋住戶部門可支配收入與抽樣調查所獲得的居民可支配收入之間的巨大缺口。也就是說，中國的實際房價收入比并沒有那么高。
由于居民可支配收入比低估，居民收入結構中的貧富差距可能比公開的數據更大，因此，在居民的資產配置方面，財富一定會向少數人集中，富裕階層擁有的房產數量或許超出大家預期。少數人擁有大量住房，使得一二線城市的社會房源更加緊張，這又導致住房供不應求，房價居高不下。
如果用中國房貸余額占2000年至今居民所購住房總市值的比重來計算（這是屬于很窄口徑），大約為20%左右，如果按住宅總市值來計算，估計只有10%左右，相比目前美國的40%，中國居民購房的杠桿率水平其實很低，這也從一個側面說明中國高收入群體的購買力很強，統計局的數據大大低估了這類群體的實際收入水平。
同時，也可以解釋為何在貨幣擴張規模如此之大的情況下，這么多年來通脹的總體水平不高的一個原因，即低收入群體的收入增長不夠快。因為高收入群體的可支配收入主要用來投資，盡管國家統計局公布的相對貧富差距在縮小，但絕對差距在擴大。
居民收入結構的改善一般要經歷較長時間，若不通過經濟危機事件等意外 ，貧富差距的縮小很難實現，這也意味著持續了那么多年的高房價、高股價等資產荒現象仍然難以在今后幾年內就消失。
