貨幣膨脹是導致高房價的主要因素

　　我曾經寫過一篇文章《從人口現象到貨幣現象》，提出2011年之前房價上漲主要是人口現象，2011年之后房價上漲主要是貨幣現象。理由是2011年之后，中國新增農民工數量出現了下降，此外，房地產開發投資增速也從33%回落到2015年的1%。根據中國指數研究院的數據，從2011年6月至2016年6月這五年中，全國100個城市的房價加權平均上漲了28.4%，但同期M2增長了近100%，GDP增長了近50%，但2011年之前10年房價漲幅超過M2增速，說明近年來房價漲幅已經趨緩了。

　　然而從2012年開始，一線城市的房價開始大幅上漲，但人口增長快的只是深圳，上海和北京的人口增速大幅放緩，2015年上海人口還出現了負增長。因此，此輪一線城市的房價上漲與人口因素關系不大，卻與M2 和存款增速高增長相關。由于2014年底政府放松了對金融機構同業存款的監管，允許同業存款轉為一般存款，導致作為區域金融中心的北上深存款增速出現了爆炸式增長，從而帶動了住房貸款的大幅增加。但目前北上深的存款增速已經基本歸零，意味著流動性拐點已經出現。

　　貨幣膨脹是導致資產荒的主要原因，因此，中國不僅房價整體水平高，其他資產價格也存在偏高問題，如股價、古玩和藝術品價格等。盡管倡導經濟脫虛向實，但鑒于穩增長的目標依然未變，故貨幣增速不會大幅下行，估計今后三、五年M2增速仍會維持在10%左右。這就意味著資產價格偏高現象還會持續下去。

　　用下面一張圖可以說明中國資產價格高估的程度：我國的名義GDP增長的趨勢水平不曾低于8%，2000年后期還曾高至18%，但十年期國債收益率最高不過5.5%，目前僅3%左右。

　　兩者的缺口表明債券價格存在嚴重且長期高估，這是貨幣超發的重要體現。相比之下，美國十年期國債收益率水平主要是由經濟增長的名義趨勢水平決定，從1956-2016年這六十年僅在80年代初期有明顯偏離。