貨幣膨脹是導(dǎo)致高房價(jià)的主要因素

　　我曾經(jīng)寫過一篇文章《從人口現(xiàn)象到貨幣現(xiàn)象》，提出2011年之前房價(jià)上漲主要是人口現(xiàn)象，2011年之后房價(jià)上漲主要是貨幣現(xiàn)象。理由是2011年之后，中國新增農(nóng)民工數(shù)量出現(xiàn)了下降，此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也從33%回落到2015年的1%。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，從2011年6月至2016年6月這五年中，全國100個(gè)城市的房價(jià)加權(quán)平均上漲了28.4%，但同期M2增長了近100%，GDP增長了近50%，但2011年之前10年房價(jià)漲幅超過M2增速，說明近年來房價(jià)漲幅已經(jīng)趨緩了。

　　然而從2012年開始，一線城市的房價(jià)開始大幅上漲，但人口增長快的只是深圳，上海和北京的人口增速大幅放緩，2015年上海人口還出現(xiàn)了負(fù)增長。因此，此輪一線城市的房價(jià)上漲與人口因素關(guān)系不大，卻與M2 和存款增速高增長相關(guān)。由于2014年底政府放松了對(duì)金融機(jī)構(gòu)同業(yè)存款的監(jiān)管，允許同業(yè)存款轉(zhuǎn)為一般存款，導(dǎo)致作為區(qū)域金融中心的北上深存款增速出現(xiàn)了爆炸式增長，從而帶動(dòng)了住房貸款的大幅增加。但目前北上深的存款增速已經(jīng)基本歸零，意味著流動(dòng)性拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

　　貨幣膨脹是導(dǎo)致資產(chǎn)荒的主要原因，因此，中國不僅房價(jià)整體水平高，其他資產(chǎn)價(jià)格也存在偏高問題，如股價(jià)、古玩和藝術(shù)品價(jià)格等。盡管倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)崳b于穩(wěn)增長的目標(biāo)依然未變，故貨幣增速不會(huì)大幅下行，估計(jì)今后三、五年M2增速仍會(huì)維持在10%左右。這就意味著資產(chǎn)價(jià)格偏高現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)下去。

　　用下面一張圖可以說明中國資產(chǎn)價(jià)格高估的程度：我國的名義GDP增長的趨勢(shì)水平不曾低于8%，2000年后期還曾高至18%，但十年期國債收益率最高不過5.5%，目前僅3%左右。

　　兩者的缺口表明債券價(jià)格存在嚴(yán)重且長期高估，這是貨幣超發(fā)的重要體現(xiàn)。相比之下，美國十年期國債收益率水平主要是由經(jīng)濟(jì)增長的名義趨勢(shì)水平?jīng)Q定，從1956-2016年這六十年僅在80年代初期有明顯偏離。