預(yù)測未來房價走勢存在巨大需求，因為國民大部分積蓄配置在房地產(chǎn)上。影響房價的因素很多，隨便找一個指標畫一條曲線，就可以與過去的房價走勢做相關(guān)性分析。但只憑這一個變量就可以預(yù)測未來房價走勢了嗎？如果可以這樣預(yù)測的話，那發(fā)財豈不是太簡單了。事實上，許多所謂的預(yù)測結(jié)果在邏輯上都不堪一擊。本文從六個變量分析房價，因為經(jīng)濟體錯綜復(fù)雜，不能僅用一個側(cè)面或兩個側(cè)面來反映其特征，或像立方體，每一面都會相互作用著影響經(jīng)濟或房價。

　　影響房價最重要的因素——人口

　　關(guān)于人口因素對房價的影響，我寫過不少文章了。正如中央工作會議所言，房子是用來住的，不是用來炒的。人口因素對房價的影響，可以找到不少證據(jù)，如2012年之前，一二線和三線城市的房價漲幅非常一致，2012年之后，一線城市的房價快速上漲，大大超越了二三線城市的漲幅；2015年開始，二線城市的房價漲幅也開始擴大。

　　房價這種從普漲到結(jié)構(gòu)性上漲的切換，與人口年齡結(jié)構(gòu)、人口流動有明顯的相關(guān)性，如中國勞動年齡人口（15-59歲）的凈減少是從2012年開始的，當(dāng)年減少了345萬。此外，從2011年開始，中國新增外出農(nóng)民工數(shù)量也首次出現(xiàn)了減少，故人口年齡結(jié)構(gòu)與人口流動兩個因素都導(dǎo)致房價普漲時代的結(jié)束。

　　在房價漲幅較大的二線城市中，合肥和廈門尤為引人注目，據(jù)說2016年的漲幅分別列第一和第二。如果從二線城市過去10年人口增長幅度看，恰好又是廈門第一、合肥第二。但同樣的省會城市如西安，或同樣的計劃單列市如大連，2015年的人口居然是減少的，這可以解釋為何這兩個引人注目的城市在全國房地產(chǎn)火爆的2016年，西安房價幾乎沒有漲，大連房價是下跌的原因。

　　從2015年開始，中國的流動人口數(shù)量首次出現(xiàn)了減少，凈減少超過500萬，這意味著什么呢？我認為意味著中國的城鎮(zhèn)化進程步入后期，盡管大部分學(xué)者并不同意這一判斷。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2015年新增外出農(nóng)民工的數(shù)量只增加60多萬，其中80%以上流向地級以上城市——這也印證我的一貫判斷，即中國正在經(jīng)歷的是大城市化進程，而非城鎮(zhèn)化，2015年二線城市房價的崛起，正是大城市化快速推進的體現(xiàn)。

　　大城市的優(yōu)勢在于教育、醫(yī)療和文化娛樂等公共服務(wù)的資源比中小城市優(yōu)質(zhì)且豐富得多，就業(yè)機會和薪酬待遇等也優(yōu)于中小城市。當(dāng)中國成為中高等收入國家之后，恩格爾系數(shù)下降，服務(wù)消費比重不斷上升，這就是人口不斷流向大城市的原因所在，這也是中國不同類別城市房價自2012年開始出現(xiàn)分化的原因。

　　從人口老齡化角度看，中國未來的房價肯定是不樂觀的，因為老齡化意味著房地產(chǎn)總需求長期回落，也就是說，每過一年，離房地產(chǎn)的熊市就會近一年。中國人口基數(shù)龐大，不像美國可以通過移民來緩解老齡化問題。因此，人口流向和老齡化決定了今后中國這一輪房地產(chǎn)上 升周期中，不再有普漲行情，只存在與大城市化相關(guān)的結(jié)構(gòu)性行情，但趨勢并不樂觀。