2.3 一二線價格泡沫，三四線庫存泡沫
土地供需錯配是造成當前一線和部分熱點二線城市房價泡沫、三四線城市庫存泡沫的關鍵原因。并且，一線城市和部分熱點二線城市房價暴漲，也對三四線城市形成資金虹吸效應，不利于三四線城市去庫存。
過去十余年里特別是2012年中期以來，一線城市上漲幅度大、回調小、反彈快，造就其只漲不跌的神話，一個關鍵原因就是土地供給不足。2005年6月到2012年5月，全國房價普漲，一線、二線、三四線房價漲幅差異不大，新建商品住宅價格分別累計上漲47.2%、38.9%、38.4%。2012年中期以來，房地產市場逐漸進入大分化時代。2012年6月至2014年4月，一線、熱點二線、其他二線、三四線房價分別累計上漲25.7%、15.1%、11.9%、9.3%。在之后的調整階段，一線和熱點二線城市房價調整均為10個月，均下跌5.0%；其他二線調整13個月，下跌7.0%；三四線調整21個月，下跌8.0%。
在本輪房價上漲中，土地供需錯配的效果被放大到極致。一線和部分熱點二線城市率先反彈、且暴漲，其他二三四線城市反彈較慢、且漲幅有限，部分城市甚至仍然下跌。2015年5月至2016年11月，一線城市新建商品住宅價格上漲53.1%，10個熱點二線城市上漲35.9%，其他二線城市上漲5.6%，三四線城市上漲4.4%。其中，深圳新建商品住宅價格漲幅接近80%，上海、南京、廈門、合肥等4個城市漲幅介于49%-56%，北京、杭州、無錫、廣州等8個城市漲幅介于29%-41%，惠州、濟南、石家莊等9個城市漲幅介于12%-25%，14個城市漲幅介于5%-10%之間，25個城市漲幅介于0%-5%，8個城市下跌，錦州跌幅最大為-5.6%。
3、解決之道：從短期調控到長效機制，從限制需求轉向供給側改革
中國房地產市場調控長期依靠限購限貸等控制需求，但由于人口大都市圈化態勢在市場機制作用下無法阻止，這種做法只能是壓抑需求，一線和熱點二線房價在調整后仍會暴漲，給經濟社會帶來巨大風險。
2016年12月中央經濟工作會議提出：促進房地產市場平穩健康發展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等行為。
關鍵在于解決土地供需錯配問題，增加一線和部分重點二線城市居住用地供給，減少三四線城市供給；只有這樣，才有可能讓房子回歸居住本質。
3.1 以超越行政邊界的大都市圈戰略替代中小城鎮戰略
人口大都市圈化態勢不可阻擋，應順應人口遷移趨勢以大都市圈戰略替代中小城鎮戰略作為新型城鎮化戰略方向。根據12月中央經濟工作會議的精神，全面落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標；合理增加一線和熱點二線城市土地供應，提高住宅用地比例。并且，以超越行政邊界、以大都市圈的視角，合理規劃布局區域內產業、交通、公共服務資源。包括加快疏解特大和超大城市部分城市功能，帶動周邊中小城市發展；提高特大城市與周邊三四線城市和基礎設施的互聯互通，提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平。大都市圈戰略也將成為城市群戰略的支撐。
3.2 適時重啟跨省換地：實行跨省的耕地占補平衡和城鄉用地增減掛鉤
長期以來，耕地占補平衡政策和城鄉建設用地增減掛鉤政策多局限在地級市內、至多省域范圍內，這嚴重限制了土地資源在全國范圍內的優化配置，限制了東部地區的建設用地供給，特別是一線和熱點二線城市的建設用地供給。當前耕地占補平衡政策已從早期的數量平衡發展到數量-質量-生態平衡，這意味著只要嚴格執行該政策，被占用的優良耕地可以得到補充平衡。并且，只要價格合理，當前日益進步的農業技術大多可以逐漸改良補充耕地質量。同時，探索并推行中西部地區外出農民工大省與東部地區農民工接收大省之間的城鄉建設用地增減掛鉤政策。
3.3 加快推進一線和熱點二線城市低效工業用地轉居住用地
2016年11月，國土資源部發布《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》，要求規范推進城鎮低效用地再開發，促進城鎮更新改造和產業轉型升級，優化土地利用結構，提升城鎮建設用地人口、產業承載能力。具體措施包括：鼓勵原國有土地使用權人進行改造開發；積極引導城中村集體建設用地改造開發；鼓勵產業轉型升級優化用地結構鼓勵集中成片開發；加強公共設施和民生項目建設。近年來，北京、上海等地逐漸清退、關停一般性制造業，特別是高能耗、高污染、高危險、低效益的“三高一低”企業，低效或閑置工業用地轉居住用地已有開展、但量還很小。應按照12月中央經濟工作會議的精神，加快“盤活城市閑置或低效用地”，在符合規劃和用途管制的前提下，將一些工業用地等低效用地轉為居住用地。
3.4 加快推進一線和熱點二線城市農村集體建設用地全面入市
十八屆三中全會提出，建立城鄉統一的建設用地市場，這是農村土地制度改革的方向，不僅關系到“三農”問題，也關系到城鎮用地供給和房價問題。2015年，全國人大常委會授權國務院在全國33個縣市區組織開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地管理制度改革試點。據新華社消息，土地管理法修改已列入十二屆全國人大常委會立法規劃，農村土地與國有土地不能同等入市、同權同價的問題有望得到解決。從試點情況看，農村集體建設用地入市還局限在過去的鄉鎮企業用地等經營性范圍內，占據農村集體建設用地約7成的宅基地并不能入市，而且入市后也不能用于居住用地。應進一步解放思想，允許一線和熱點二線城市的農村集體建設用地全面入市，并在符合規劃和用途管制等前提下，允許作為居住用地。對于城郊的農村集體建設用地，允許直接入市；對于偏遠地區的農村集體建設用地，可參考重慶地票制度通過指標交易等入市。
