為什么能造成房地產發展現在的一個情況呢？首先一件事情剛才講過需求存在，為什么需求存在呢？就是未來兩億多的存量農民工進城以后，他要帶來剛性的需求，城市的基建人口增長，年輕人增多也會帶來剛性的需求。但是現在農民進城買房只占總量的1%都不到，他沒有形成所謂真正城鎮化帶來的房地產剛性需求，頂多有一部分拆遷戶。這樣的話就意味著我們真正把改革政策落實到位，農村的土地政策改革，戶籍制度改革，財政制度改革到位的話，激發了農民進城的活力，使農民把長期的消費興趣從農村真正的轉向城市，我想這個所帶來的這種剛性需求將來會有爆發的時候。但是現在沒有到。所以這和改革滯后有一定的關系，盡管國務院頒布了一定的政策，但是政策的落實還需要時間。

　　第一是改善性需求，我們現在離發達國家的人均住房使用面積還有比較大的差距，而且水平比較低，我最近去了很多國家，它的住房質量都比我們高很多，我們平均住房質量周期30年，日本都是100年，100年的水平，這種改善，面積的改善，質量的改善，可能也會帶來我們住房需求的變化。這是動力之一了。

　　第二個動力就是投資性需求，我剛才聽了幾位專家講股市，我曾經預測過一旦房市下來股市會漲，但是股市現在確確實實存在很大危機，房市投資性的魅力特別大，它有幾個重要的原因，經濟只要保持增長，保持到我們現在一定的水平增長，高收入人口一定會增加，它會分離，高收入10%，中高收入20%到30%，那就會帶來巨大的房地產的變化，現在買房的人主要是中高收入人口，中低收入人口買房面臨著房價和他的收入不匹配的壓力。

　　這些人現在有大量的閑錢去干什么？所謂大量的閑錢，你們放在銀行里能放得下去嗎？貨幣貶值，人民幣兌美元的貶值最近幅度在拉大，只要把錢永遠放在銀行里永遠是賠錢的，必須得把錢尋找一個投資方向，選擇投資方向的時候，你直接投資企業，我們整個中小企業發展的環境并不好，那么你去投資所謂的基金，還是投資股票，這取決于我們對基金的信任度，同時也取決于我的股票個人操作能力，和你操作的技術、方法。實際上我們也知道，股市歷史上有兩三次大的波動，得到傷心了，而且我們股票市場明顯是不規范。投房子，到目前為止投房子和地確實是保值增值最好的辦法，因為確實我們眼睜睜看著2008年以后全國的房價在攀升，因為收入水平增加了。所以房價的上漲使投資保值增值，這不是所謂政策問題，完全是市場的現實問題。那么這種現實問題就是說我必須要把我的錢放在房子里，因為房子增值才能保持我的收入穩定增長，這是不可回避的。所以改善性需求是一方面，投資性需求是更重要的一面，而且這種投資性需求和投機性需求已經導致了實體經濟的下滑。

　　我們去浙江調查，過去的溫州，80年代去溫州調查，一個小作坊一年收入幾萬、十幾萬，拿這個錢炒了一個房子，要是放在上海、北京，就等著乘十倍的翻，2008年到現在北京的房價漲了多少倍，大家很清楚，現在放在漲，它是輻射全國、甚至世界的，它的輻射區域最大。10%到20%的高收入人口肯定到北京上海買房，我們相當于香港房價的1/3，你說還有多少的上漲空間。所以無論從哪個方面來講，對房地產需求的壓力在一線城市是不變的，所以也是未來一種主要的動力。這是一個長期的需求。

　　一個是地方的財政利益推動了房地產過度膨脹，就是說在過去很多會上講，中國的經濟規律是政府和市場的雙重推動，大于了本身市場推動的這種動力，這種推動導致了房地產過熱、土地出讓過熱，現在出現了三四線城市大量的房子賣不出去，而地方官到現在為止不知道怎么辦了，不會干了，不賣房子不賣地，就不會工作了，因為帶不來基礎設施投入，沒錢不會干活了。這是一個普遍的問題。所以在房地產發展形勢下，我們也知道傳統的城市發展模式面臨著巨大的壓力，我們現在所有的輿論、媒體、專家都在抨擊的，這種房地產的大規模的開發，主導這種發展模式，對中國經濟產生了特別大的傷害，曾經帶來了增長的壓力，但同時產生了巨大的傷害，我們現在煤、電、能源，各種資源的消耗量的下降，就是這種現實的反應。