2016年11月19-20日，由鳳凰網(wǎng)與鳳凰衛(wèi)視聯(lián)合舉辦的“2016鳳凰財經(jīng)峰會”在京舉行。今年起，鳳凰財經(jīng)峰會將以“決策與市場”為永久主題，以“思想解放市場”為旨歸，致力于打造最具影響力的全球化投資與決策圈層交流平臺。

　　中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟學家李鐵在本次峰會發(fā)表了主旨演講。

　　李鐵表示，我個人是反對限制房價上漲，我們可以在住房結構上和空間布局上提供多種選擇，我講大城市、特大城市郊區(qū)特別是京津冀一體化怎么樣用河北來緩解北京住房壓力，通過中小城市發(fā)展緩解，這個需要政策上給予一些大的調整，這個和改革有直接的關系。

　　李鐵稱，我們現(xiàn)在的房子都是給人看的，我們本來這個房子的功能多元化是全世界人口發(fā)展規(guī)律，我前一段時間在巴塞羅那跑了老城，那里所有的住宅都是燈火輝煌，商業(yè)非常發(fā)達，它那里的房子不僅僅是可以住還可以用，我們的房子是只能住，這個需要轉型。

　　以下是他在本次峰會上的發(fā)言實錄：

　　李鐵：很高興又來到鳳凰財經(jīng)論壇，剛才聽到各位專家談股市深受啟發(fā)，現(xiàn)在大家最關注的一個是房市一個是股市，我站在中國城鎮(zhèn)化大趨勢下談一下我個人對房市的理解。因為房地產(chǎn)基本都是在城市，那么也離不開城市的需求，當然離不開城鎮(zhèn)化的大的趨勢，2015年城鎮(zhèn)化率56.1%，城鎮(zhèn)人口7.7億，今年到國外都講我們7.7億城鎮(zhèn)人口是世界上最大規(guī)模的城市化過程了。那么每年1個百分點繼續(xù)增長的話，經(jīng)濟繼續(xù)保持5%到7%這么一個速度的話，2020年城鎮(zhèn)人口會達到8.4億，2030年人口會達到9億多，這是一個大數(shù)。

　　但是從另外一個方面看，我們現(xiàn)在買房的人可能和我們想象的還不太一樣，不都是或者絕大部分都不是農(nóng)村人口進城買房，我們從宏觀上看，空間上，區(qū)域的城鎮(zhèn)化雖然在縮小，但是還有一定的差距，東部和西部是16個百分點，和中部是13、14個百分點，可以看出來中西部也在加快它的城鎮(zhèn)化進程。我們再看下一下，我們城市人口的規(guī)模，中國的城市人口規(guī)模也是世界上最龐大的，歐洲有5億人口，沒有一個千萬人口以上的城市，中國就有6個。在歐洲一般的一個國家頂多一兩個大城市，百萬人口以上的城市德國4個，英國2個，法國也2個，美國百萬人口以上的城市不到10個，中國140個。這么多城市，當然了這些城市的數(shù)量多，房價也呈不同的趨勢，所以我們看房價的問題，看房子供給的問題，不能僅僅站在北京、上海的角度看，要站在全國去看。

　　那么我們判斷的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，可能和媒體關注的角度不一樣，就是實際上從總量上來看，我們現(xiàn)在面臨著嚴重的庫存，庫存從統(tǒng)計局統(tǒng)計2015年是56億，不同的機構統(tǒng)計大概是100億，100億的庫存，哪怕就是我們平均每年12億到13億的銷售量，也得7、8年才能消化完?？墒俏覀兊降胤饺タ?，到一些所謂三四線城市看，積壓15年16年這樣的現(xiàn)象非常之普遍，這是一類狀況，就是我們現(xiàn)在存在著總體積壓，情況非常嚴峻，房子賣不出去，價格很低。但是局部的城市供需矛盾突出，特別是一線城市房價在上漲，那么房價上漲的幅度很大，還有部分二線城市房價上漲，所以這個問題也值得我們注意。

　　但是我也注意到，我們在分析過程中講大家更多是關注在北京、上海、深圳、廣州，包括部分二線城市它的房價上漲，這些城市的房價上漲也有它自己的規(guī)律，所以這樣的話就使我們忘記了中國的城市化進程中我們房子的供給問題是結構性矛盾比較突出，而不是全局性問題。那么其實呢，我們還有個判斷，就是部分二線城市房價雖然在上漲，它也是面臨天花板價格，就是不會上漲的太高，只不過是和當?shù)氐木用袷杖胨接兄苯拥年P系，我們經(jīng)過研究房價還是取決于你這個城市所輻射的區(qū)域，和你所輻射這個區(qū)域的人口的收入水平和外來人口的占比。一般的情況下，輻射的區(qū)域越大，中心城市房價越高，這個輻射區(qū)域的收入水平整體越高，房價越高，外來人口越多，房價越高，這是一個普遍的規(guī)律。

　　反過來看，我們看北京，它是面向全國的，甚至向部分世界華人對接，北京上海都如此，它的房價上漲趨勢是不可逆轉的。二線城市，合肥、南京等等上漲，它的輻射區(qū)域有限，它過去上漲的不夠快，現(xiàn)在漲上來了，它有可能漲到2萬左右，但是再往上漲已經(jīng)沒有能力了，這也是一個大的趨勢。

　　現(xiàn)在出現(xiàn)了一個新的情況，什么情況呢？什么房地產(chǎn)商把目標對準了特色小鎮(zhèn)，最近很多記者采訪我說怎么看待特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)，實際上特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)是指劉鶴主任去浙江調研時，浙江有一些專業(yè)鎮(zhèn)，有傳統(tǒng)的現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常突出，形成了特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)，帶動性也非常強，有的有全國性的影響效力。可是我們現(xiàn)在很多房地產(chǎn)打著特色小鎮(zhèn)旗號進入到這些小鎮(zhèn)，為什么呢？拿地成本比較低，離大城市不遠，塑造新的房地產(chǎn)空間，因為大城市樓面價太高了，所以這個也是在我們研究房地產(chǎn)發(fā)展形勢的時候要特別注意的問題，這些特色小鎮(zhèn)如果一旦打著房地產(chǎn)的旗號，它的特色也只成了我們所謂房地產(chǎn)形態(tài)的特色，而不能帶來產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因為成本必然會大幅度提高。