然而，經(jīng)驗(yàn)表明，一旦單邊上漲態(tài)勢(shì)過猛，房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)整也會(huì)接踵而至，過去十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾輪大漲大跌都與政策變動(dòng)密切相關(guān)。此外，市場(chǎng)外部環(huán)境的變化，也有可能成為終結(jié)房地產(chǎn)牛市的導(dǎo)火索，比如通脹走高的可能以及美聯(lián)儲(chǔ)加息背景下人民幣貶值壓力等等。一旦預(yù)期改變，考慮到房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各部門聯(lián)系緊密，銀行新增信貸主要投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，且高杠桿推高投機(jī)需求增加，必將使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力有所下降。

　　有擔(dān)憂將今年的樓市比作去年的股市，筆者認(rèn)為也有類似之處。雖然房地產(chǎn)其中有一部分剛性需求與改善型需求，但隱性首付貸、消費(fèi)貸繞道進(jìn)入房地產(chǎn)、P2P網(wǎng)貸、民間過橋資金等產(chǎn)品大量進(jìn)入房市，也使得當(dāng)前過快上漲的房屋具有更為明顯的金融資產(chǎn)的屬性，而投機(jī)需求增加，導(dǎo)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，足以引起警惕。

　　風(fēng)險(xiǎn)五是住宅用地供給不足，樓市香港化趨勢(shì)明顯。

　　盡管中國(guó)整體國(guó)土面積較大，但住宅用地整體較低，供給受到制約，這點(diǎn)與香港情況類似。一方面，當(dāng)前中國(guó)主要土地是耕地，18億畝的耕地紅線不得動(dòng)搖；一方面城市大量土地又被建設(shè)用地占據(jù)，留給住宅用地的少之又少，這也是住宅用地拍賣地王層出不窮的原因之一。

　　可以看到，今年以來土地市場(chǎng)地王頻出，土地瘋搶。8月融信中國(guó)以110.1億元總價(jià)、名義樓板價(jià)10萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率139%、可售面積樓面價(jià)14.3 萬(wàn)元/平方米摘得上海新靜安地塊，創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上單價(jià)最貴地王紀(jì)錄，預(yù)期屆時(shí)售價(jià)將接近20萬(wàn)/平，在地王頻出，在面粉比面包貴的預(yù)期下，恐慌性入市不難理解。

　　風(fēng)險(xiǎn)六是房?jī)r(jià)過快上漲加大收入差距，損害社會(huì)公平。

　　正如香港樓市所反映出的問題，一旦房?jī)r(jià)漲幅超出普通民眾承受能力，也必會(huì)拉大收入差距，加劇社會(huì)矛盾。根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處的數(shù)據(jù)，自1971年至2011年的四十年間，香港的基尼系數(shù)上漲了25%，從0.43 升至0.537，接近0.6的國(guó)際警戒線。而其間房?jī)r(jià)大幅上漲，2003年2015年的十三年年中，香港整體房?jī)r(jià)上漲了4倍，同時(shí)，香港普通民眾居住條件難以改善。而當(dāng)前香港爆發(fā)出的一系列社會(huì)問題，都與收入差距擴(kuò)大有較大關(guān)系。以此為借，避免樓市香港化至關(guān)重要。

　　風(fēng)險(xiǎn)七是房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，或?qū)⒍糁妻D(zhuǎn)型與創(chuàng)新。

　　比居民加杠桿更加令人擔(dān)憂的是，房地產(chǎn)利潤(rùn)豐厚，遠(yuǎn)超出實(shí)體行業(yè)收益，打擊企業(yè)家創(chuàng)新的信心，不少企業(yè)家賣掉企業(yè)進(jìn)入房市的現(xiàn)象令人擔(dān)憂。與此同時(shí)，創(chuàng)新是未來轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，然而高房?jī)r(jià)無(wú)疑推高了創(chuàng)新的成本。一般而言，創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)前期盈利水平較差，當(dāng)前比較有影響力的企業(yè)，如京東，阿里巴巴在創(chuàng)業(yè)初期也往往在租金成本方面承擔(dān)能力有限。而一旦房?jī)r(jià)推高租金成本，也會(huì)對(duì)創(chuàng)業(yè)者造成負(fù)面壓力，并扼殺其他行業(yè)企業(yè)，特別是有創(chuàng)新潛力企業(yè)的生存空間，阻礙經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。