3．商品房待售面積持續(xù)減少，去庫存效果初步顯現(xiàn)
8月底，商品房累計銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，增速比1-7月份回落0.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長25.6%，辦公樓銷售面積增長35.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長17.4%。商品房銷售額6.66萬億，增長38.7%，增速回落1.1個百分點。其中，住宅銷售額增長40.1%，辦公樓銷售額增長56.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長19.5%。
8月末，商品房待售面積70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米。其中，住宅待售面積減少639萬平方米，辦公樓待售面積減少2萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加54萬平方米。
居民部門加杠桿，加大地產(chǎn)泡沫
8月，全社會融資規(guī)模新增1.47萬億，比7月增加了近萬億，當月同比增長35%。其中，新增貸款7969億，較7月增加3419億元；居民中長貸新增5286億，較7月增加513億元，占全部新增貸款的66.33%；非居民中長貸減少80億，同比減少1297億。
居民部門的房貸大增和非居民部門的貸款收縮，一方面說明地產(chǎn)依然被視為良好的投資標的，吸引著社會投資；另一方面說明地產(chǎn)市場的持續(xù)火熱對其他產(chǎn)業(yè)存在資金投入的“擠出效應”；當然，地方債務置換的沖擊也是一個重要原因。截至8月底，地方債置換規(guī)模達3.68萬億。今年全國人大批準地方債務置換額度為5萬億元。
我國樓市的杠桿率已經(jīng)超過2015年股市杠桿率。為觀察樓市杠桿率，我們做一個簡單估算：2015年我國的城鎮(zhèn)人口7.7億人，假設每戶家庭為3人，每戶家庭住房面積為80平方米，單位面積商品房銷售價格為6793元/平方米（2015年全國平均水平），由此計算我國商品房的市場價值約為140萬億（（7.7億人/3人）×80平方米×6793元/平方米）。6月底，個人購房貸款余額15.4萬億，開發(fā)貸款余額5.9萬億。由此可知，地產(chǎn)杠桿率約為15.25%（（15.4萬億+5.9萬億）/140萬億）。2015年股市杠桿資金最高時為4萬億，對應約50萬億的市值，杠桿率約為8%。可見，樓市的杠桿率已達股市高點的近2倍，所以居民房貸和房價均高增長的狀態(tài)難以長期持續(xù)，隱含的系統(tǒng)性風險亟待化解。
與此同時，我國房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)出梯度轉(zhuǎn)移的特性。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份，70個大中城市價格上漲的有64個，持平的有2個。其中，東部二線城市表現(xiàn)出領漲的勢頭，漲幅前列的城市分別為鄭州、上海、無錫、合肥、福州、南京、廈門等。土地交易依然呈現(xiàn)火爆局面，賣地最多的50大城市土地出讓金高達1.51萬億，同比增幅高達51%。全國單宗土地超過10億的地塊合計有65宗，其中溢價率超過100%的“地王”達46宗，成為歷史上地王最為密集的月份。東部二線城市之所以成為房價領漲區(qū)歸因為兩方面：一是這些地區(qū)是國家經(jīng)濟戰(zhàn)略導向和交通便捷導向的雙重疊合區(qū)；二是這些城市的政策環(huán)境較為寬松，投資門檻較一線城市偏低。
貨幣政策和財政政策調(diào)控空間面臨考驗
在地產(chǎn)泡沫擴大，年底美聯(lián)儲加息概率仍高的情況下，央行再度重啟公開市場14天逆回購操作，意味著寬松貨幣政策將短期延后，貨幣政策中性仍是短期主題。8月，CPI同比增加1.3%，連續(xù)4個月下降，創(chuàng)2015年10月以來的新低，這主要歸因為基數(shù)效應和食品價格回落。充足的就業(yè)和溫和的通脹是貨幣政策調(diào)控的兩個參考，通脹回落將收縮貨幣政策的調(diào)控空間。同時需要注意的是，央行去年年底開始頻繁使用逆回購、MLF、SLF和其他短期流動性調(diào)節(jié)工具，目的是增加貨幣政策的靈活性，同時引導資金流入實體經(jīng)濟，避免大水漫灌催生資產(chǎn)泡沫。所以，市場不必過分解讀央行逆回購操作。
截至8月底，地方債發(fā)行規(guī)模約為4.8萬億，已超過去年全年3.8萬億的總發(fā)行量。今年全國人大批準新增地方政府債務限額為1.18萬億，目前已發(fā)行1.13萬億，逼近新增限額。8月地方政府收入同比增速雖然扭轉(zhuǎn)了6、7月份-8.6%和-3%的縮減態(tài)勢，但僅增加1%。財政性存款沿著季節(jié)性趨勢變化，從上月的增加4882億轉(zhuǎn)為減少1809億。8月當月地方財政支出增速11.7%，較上月提升9.7個百分點。地方政府收入有限但支出高增，加之地方債發(fā)行已經(jīng)接近年內(nèi)上限，意味著積極財政政策也面臨嚴峻考驗。同時，也要看到，由于土地增值收益是地方債償付保證的重要源頭，所以地產(chǎn)的繁榮還是為地方債務化解帶來了積極一面，地方政府應該把握這一外部機遇。
