兩種觀點(diǎn)，很難說(shuō)誰(shuí)更“好”，或者誰(shuí)“對(duì)”。

　　計(jì)算合理房?jī)r(jià)時(shí)需考慮低利率因素

　　我對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的判斷和譚華杰的這篇文章思路基本一致，但考慮到目前全球宏觀環(huán)境的變化，如果把房產(chǎn)作為投資品的話，我們?cè)谟?jì)算其價(jià)格時(shí)可能還需把利率的因素考慮進(jìn)去。

　　1945年以后，人類經(jīng)歷了現(xiàn)代歷史上最長(zhǎng)的一個(gè)和平時(shí)期，戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的損毀極低——這意味著70年以后，全球的資本累積已經(jīng)到了一個(gè)驚人的程度。再加上技術(shù)進(jìn)步的因素，新增投資需求很低；從2000年以來(lái)，全球又經(jīng)歷了長(zhǎng)期的量化寬松，錢如同洪水一樣泛濫——因此從全世界范圍來(lái)看，實(shí)際投資回報(bào)率已經(jīng)非常低。

　　北京大學(xué)的徐遠(yuǎn)教授做過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單的測(cè)算：戰(zhàn)后70年，全世界平均儲(chǔ)蓄率大概在20%~25%，折舊率算成5%~6%，再考慮局部戰(zhàn)爭(zhēng)和自然災(zāi)害的影響，儲(chǔ)蓄率減去折舊率平均大概在10%~15%，而同期全球的平均增長(zhǎng)率在4%~5%，換句話說(shuō)，儲(chǔ)蓄率超過(guò)GDP增長(zhǎng)率在5%~10%。按照5%的下限保守估算，全球資本存量14年就會(huì)翻一番，70年來(lái)翻了5番，也就是32倍。再加上電氣革命、機(jī)械革命在二次世界大戰(zhàn)之前已基本完成，信息技術(shù)革命的硬件改造投資小很多，新增的投資需求很小。這樣總體上看，今天全球的資本存量已達(dá)天文數(shù)字，因此邊際投資增速已變得很低，邊際投資報(bào)酬率也很低。美聯(lián)儲(chǔ)的歷次報(bào)告里有很多重復(fù)措辭，但有一個(gè)詞永遠(yuǎn)不變，陳述不加息的原因是：“businessinvestmenthasbeensoft（投資疲軟）”。這是全球低利率的一個(gè)重要宏觀背景。

　　放眼未來(lái)，如果不考慮地緣政治因素以及國(guó)家內(nèi)部的政治因素的話，我們幾乎看不到投資需求將會(huì)大幅上升的可能性。這意味著，接近于零的超低利率時(shí)代可能會(huì)長(zhǎng)期與我們同在。超低利率意味著資產(chǎn)的貼現(xiàn)率很低，換言之，資產(chǎn)的高估值和高波動(dòng)將會(huì)成為這個(gè)時(shí)代的普遍現(xiàn)象，中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)然也不例外。從這個(gè)角度看，中國(guó)房?jī)r(jià)的估值區(qū)間會(huì)更大，波動(dòng)率會(huì)更高。

　　不管房?jī)r(jià)高低，你都需面對(duì)

　　正要結(jié)束此文的時(shí)候，我的博士生陳戴希在微信上找我，她正在紐約大學(xué)做訪問(wèn)學(xué)者，借住在她閨蜜家里——她的閨蜜也是25歲左右年齡，在美國(guó)讀完碩士后找到一份四大審計(jì)事務(wù)所的工作，很快就在紐約郊區(qū)買了一個(gè)20多萬(wàn)美元的小別墅，離時(shí)代廣場(chǎng)15公里，每天開(kāi)車到地鐵站趕地鐵，40~50分鐘能趕到時(shí)代廣場(chǎng)的辦公室。小姑娘哀嘆，作為一個(gè)北大光華的金融博士，男朋友是清華機(jī)密儀器的博士，妥妥是未來(lái)的高薪階層，但想要畢業(yè)兩三年之后在北京買個(gè)離CBD40分鐘路程的體面房子，估計(jì)是難于上青天了。我的另一個(gè)博士生陳靖也忍不住加入了聊天的行列，她問(wèn)北京為什么不像香港、紐約、東京一樣，蓋更高的樓，從北京城里面提高容積率？

　　兩個(gè)女孩都是成都人，成都核心商區(qū)住房?jī)r(jià)格約1.2萬(wàn)/平方米，三環(huán)是7000~8000元/平方米左右，成都還有她們的家人、朋友，以及吃不完的美食。可是兩個(gè)女孩嘟嘟囔囔一邊抱怨，一邊在霧霾籠罩下的偌大北京拼力奮斗。

　　大概，生活就是這樣吧。在這個(gè)充滿不確定性的年代，在這片魔幻又折疊的土地上，你，別無(wú)選擇。