在所有這些以投資為目的的事實分析中，萬科譚華杰的《從大周期到小周期的前夜——理解中國房地產價格的框架》，是我認為最全面的一個量化研究。這個研究分三個部分：

　　第一部分闡述了經濟體和房地產業發展的“大周期”和“小周期”。所謂大周期，是每個經濟體的整體趨勢；而小周期，可以理解為經濟波動。而從目前各大經濟體的發展軌跡來看，經濟增長和城市化進程緊密相關，75%左右的城市化率可以視作“大周期”的拐點。在不同的周期內，房地產價格的決定因素是完全不一樣的。

　　目前圍繞中國房地產市場，有諸多無法達成共識的無效爭論——其中一個很大的原因，是試圖用“小周期”時代的邏輯去理解“大周期”階段的問題。中國目前還在大周期內，一些小周期內的指標不能用來解釋大周期的房地產價格。

　　第二部分則是具體研究在大周期內究竟有哪些因素影響房地產價格。

　　譚華杰通過對27個國家的長期（20年以上）房價數據的詳細分析，找到了兩個比較穩健的指標。一個叫“居民部門利息保障倍數”（就是居民總儲蓄/利息支出）——歷史上當這個數值大于1.5時，幾乎沒有發生過房價大跌的情況。另一個叫“新房名義市值對居民購買力占用比例”（私人部門房屋新開工套數×當年新房均價）/（居民部門總儲蓄+信用凈增長-本年利息支出）——當這個數據超過60%，房價面臨很大的下跌風險；超過80%，大跌風險驟增。這兩個指標其實衡量的都是居民購買力、還貸能力以及社會信用擴張規模，也就是說，在大周期內，整體社會的購買力和信用擴張規模是決定房價的關鍵因素。

　　用中國數據代入這個模型，第一個指標在2015年為10.4，遠遠高于1.5的臨界值，而第二個指標也遠遠低于60%的警戒線，所以從數值上可以基本確認，短期內中國不存在整體性房價大跌的風險。當然這個結論也需小心使用：其一，這個預測是基于土地供給平穩、土地價格上升平穩和房貸增長平穩的假設基礎上的，最近出現的土地價格過高、房貸增長跳空高開的趨勢令人擔憂，如果這種趨勢繼續下去，也許中國房地產的大周期會提前以日本式崩塌結束。其二，中國各個地區區別很大，“不存在整體性房價大跌的風險”并不意味著所有城市的房價都沒有風險。

　　第三部分具體闡述了對于一線城市房價的預判。大經濟體的核心都市的房價，與其城市人均收入水平、人口密度的相關性很弱，而與經濟體整體財富、經濟體貧富分化水平、該城市的房屋供應能力密切相關。紐約房價是由美國的財富，而不是紐約人的財富決定的。同理，北京、上海的房價，尤其是豪宅的價格，將是由全中國的富人而不是其本地的富人決定。

　　所以說，關于中國房地產價格的討論很多時候實際上是在兩個維度中展開。一個維度是價值觀的探討——基于“好壞”來評判過高的房價會怎樣傷害一個國家，一個世代的創造力和創新能力，以及探討房價背后是否有扭曲的機制（土地供應、貨幣供給等）；另一個維度則不談“對、錯”，只基于現有的一切約束條件做事實判斷——給定現有的發展階段、居民儲蓄、收入增長、信貸規模、利率環境等客觀指標，預判未來中短期內房價的走勢。