2014年以來上市房企累計融資7256億元，其中定增融資占比為38.4%，債務融資占比高達61.6%。具體來看，債務融資占比呈現逐年上升趨勢。2014年當年上市房企融資658億元，其中債務融資占比不足4成，定增融資超過6成。2015年融資增至3706億元，債務融資占比增至56%。今年以來融資額為2860億元，隨著公司債的大規模發行，債務融資增至74%。
從債務融資結構來看，公司債是企業債務融資的主要形式。公司債因其審批快、融資成本低、資金運用限制少等優勢，自2015年下半年開啟井噴模式。今年前9月上市房企已累計發行1877億元，超過去年全年1520億元的水平。
公司債的大規模發行將增大企業負債規模和財務支出成本，降低企業的經營利潤，此外，還面臨一定的兌付風險。對企業來說，保持合理的杠桿水平有助于提高運營效率，但杠桿水平過高也意味著較高的風險。
誰在加杠桿？
公司債已成為房企債務融資的主要工具。據不完全統計，2014年以來共有66家內地房企發行232筆公司債，累計發行3515.49億元。從發行規模來看，每家公司平均累計發行53.27億元。發行額最大的為華夏幸福，合計發行305億元。最小的是廣宇集團[-1.29% 資金 研報]，公司計劃發行13億元，截至目前完成發行1億元。票面利率方面，不同房企差異較大。發行利率最低的為今年1月保利地產發行的25億元一筆，發行利率為2.95%。發行利率最高的為中弘股份去年1月發行的一筆9.5億元債券，票面利率為9.9%。
從簡單相關分析來看，房企發債規模和營業收入成正比，營收規模越大，發債金額越高。一方面這和發行利率有關，數據統計顯示，規模越大的房企，公司債融資利率越低。對房企而言，低利率發行能夠降低融資成本，增大融資空間，大型房企更有發債意愿。此外，去年開啟的這波地王潮重點集中在一二線城市，這些區域土地總價規模較高，小型房企參與機會有限。
數據分析還顯示，房企發債規模和資產負債率水平成正比，發債規模較高的房企資產負債率也較大。這也從側面說明，財務杠桿較高的房企，仍在加杠桿搶地塊。
從公司債發行利率來看，平均利率呈現下行趨勢。發行利率和期限成反比，發行期限越長，年利率越低。和發行額度成反比，累計發行額度越高，平均發行利率越低。此外，公開發行利率低于非公開發行，上市公司評級也是影響發行利率的重要因素之一。
具體來看，發債超過百億元的公司有12家，主要有以下特點：
1、大型房企扎堆發債。發行規模過百億公司中，上半年營收超過100億占比近半。華夏幸福融資額最高，去年以來發行公司債融資305億元，其中今年融資225億元，該公司上半年營業收入為176億元。保利地產融資150億元，作為房企龍頭，公司上半年營收為551.5億元。此外，榮盛發展、首開股份等上半年營收也在百億元以上。
2、財務杠桿水平較高。從資產負債率水平來看，發債超過百億的12家公司上半年平均資產負債率超80%，高出平均水平近3個百分點。進一步從衡量房企負債水平的凈負債率（凈負債率=（帶息負債-貨幣資金）/所有者權益）指標來看，前12家公司為171%，高出平均水平約50個百分點。負債水平最高的為今年土地市場的明星公司泰禾集團，該公司聚焦一線城市頻繁高價拿地，半年報顯示凈負債率高達314%，較去年年末激增82個百分點。大舉擴張背后是資金鏈吃緊，該公司除了發155億元公司債之外，連續兩年啟動定增融資，去年定增融資39.28億元之后，今年再度發布定增預案，計劃募資70億元投入四個地產項目。值得一提的是，這四個項目都是近兩年獲得，其中一個項目為去年12月競得的深圳寶安尖崗山地王項目。而以往房企拿到地王項目后，普遍會延遲開發，寄望高漲的房價沖減拿地成本。從定增預案來看，這4個項目土地成本平均占比超過60%。泛海控股近年來資產負債率一直居高不下，公司布局金融領域。除了大規模發行公司債之外，去年通過定增融資57億元，用于補充2個地產項目的開發資金和償還銀行貸款。今年3月再度拋出定增預案，計劃募資約150億元，用于增資亞太保險和補充4個地產項目的開發資金。
