樓市永遠都不缺新聞。深圳6平方米高價蟻籠、密集出爐的地王、高達700%的土地溢價率、上市公司賣學位房保殼等，每個熱點背后，大多有一個樓價不跌的預期。縱觀近年來的樓市數(shù)據(jù)，雖然地王潮僅是周期性現(xiàn)象，但地價、房價卻一直在上升通道。時隔四年后再度席卷全國的這場“地王潮”，無論在數(shù)量、價格還是溢價率都創(chuàng)出歷史新高。高價地王頻現(xiàn)背后，房企需要付出更多的資金拿地，考驗的是房企的融資能力。不同于以往的是，在本輪地王潮中，房企債務融資比例急速攀升，和地價房價一起上漲的，還有房企原本就處在高位的財務風險。

　　百城土地溢價近90%

　　2016年無疑是土地牛市。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，前8月全國地王數(shù)量已接近200幅，其中8月地王數(shù)量48幅，刷新年內(nèi)單月新高。“高溢價、高總價、高單價”的三高現(xiàn)象成為常態(tài)。

　　如果說地王是個別現(xiàn)象，代表性不足，百城地價數(shù)據(jù)則能佐證今年土地市場的熱度。數(shù)據(jù)顯示，今年以來百城土地溢價率最高漲至90%，逼近2010年前后上漲水平。值得注意的是，高溢價背景下，土地市場量價背離現(xiàn)象并存。百城住宅用地成交面積較去年同期下降7個百分點，但成交總價同比上漲超50%。

　　關(guān)于本輪土地牛市形成的背景，主要有以下幾點：

　　1、相對寬松的貨幣政策。2015年國家推出了一系列有利于房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策，在貨幣政策方面，2015年央行進行了五次降息、降準；在信貸政策方面，通過寬松的行業(yè)和貨幣政策，鼓勵居民部門買房。2015年首套房首付比例最低降至25%、二套房首付比例最低降至40%，較之前大幅下調(diào)。今年以來央行更是增加對居民部門信貸的投放，連續(xù)幾月新增信貸大部分投入房貸。

　　2、實體經(jīng)濟不振和房價不跌的信仰。相對寬松貨幣政策條件下，資金涌入房地產(chǎn)市場尋求更高回報率。此外，受益于寬松的信貸政策，居民部門加杠桿買房，寄望進入房地產(chǎn)市場進行個人資產(chǎn)的保值增值。

　　3、房企寬裕的資金面。停滯3年的房企定增在2014年末再度開啟，同時放開的還有公司債發(fā)行，都給房企提供便利的融資渠道。此外，去年以來開啟的樓市去庫存化，樓市量價齊增使得售房款快速回籠，房企的經(jīng)營業(yè)績和現(xiàn)金流得到改善，這點從房企今年公布的中報可以看出。融資環(huán)境寬松、房企經(jīng)營業(yè)績改善等多重因素疊加助力本輪房價和地價齊漲。

　　債務融資比例大增

　　瘋漲的地價考驗著房企的融資能力。房地產(chǎn)行業(yè)是除了金融業(yè)之外另一個高資金密度的行業(yè)，從拿地、開發(fā)到經(jīng)營各環(huán)節(jié)都對資金有較高需求。數(shù)據(jù)顯示，今年以來銀行資金對房企支持持續(xù)走弱，通過資本市場直接融資是房企資金的重要來源之一。目前主要有兩種方式，一是股權(quán)籌資，包括增發(fā)、配股等，增發(fā)融資停滯近三年后，在2014年末重新開啟。二是債務融資，目前常見的債務融資包括公司債、短期融資券、中期票據(jù)等，其中以公司債為主，發(fā)行規(guī)模高達近八成。債務融資和股權(quán)融資的區(qū)別在于，債務融資增加企業(yè)的財務費用，降低公司的利潤，同時讓企業(yè)存在償付風險。股權(quán)融資的好處在于，增加企業(yè)的凈資產(chǎn)，擴大企業(yè)提升財務杠桿空間。