逢高出貨，后市可安好

　　在火爆的市場形勢刺激下，不少市民加入看房團，一些樓盤相鄰的道路都成了停車場。在中德·英倫世邦的售樓部，一些“慕名而來”的人驚訝于房價在短時間的迅速攀升，一位意向客戶有點兒看不懂，“這個樓怎么可能就賣到了一萬元以上”

　　在中德置業的售樓部，除了中德·英倫世邦，還有在9月24日進行產品發布的中德麓府。售樓部門前立起一塊大展板，上面的內容很惹眼——“中德麓府將全面漲價10%起。”而在售樓部里面又擺放了多塊有關地價大幅上漲、房價大幅上漲的展板，氣氛頓時緊張了不少。

　　然而，成都樓市的供需果真到了這樣緊張的地步嗎？

　　銳理的統計數據顯示，今年3~9月（截至9月20日），成都城南房價漲幅21.21%，城西的漲價幅度為13.42%，而城東6個多月來房價上漲幅度僅為7.35%，城北則出現了11.03%的負增長。也就是說，“成都房價上漲”是一個偽命題，上漲區域主要集中在城南片區。

　　細分區域來看，9月（截至9月20日）成都城中心房價以14717元/平方米位居第一；城南、城東南房價以13377元/平方米、11958元/平方米位居第二、第三位。而城西北、城東北以及城北的房價均低于10000元/平方米，城北房價則以7242元/平方米墊底。

　　再來看一下供方的庫存情況。郭潔認為，庫存分為三類，第一類是土地庫存，即已經成交的土地；第二類是在建庫存，拿到施工許可證，但是還沒有拿到銷售許可證；第三類是待售許可證，就是拿了銷售許可證還沒有去備案的。成都市這三類庫存的量（包括所有郊縣）加起來，足夠消化十年。如果將范圍縮小到主城區和天府新區的話，大概也需要三年。

　　一位業內人士向本報記者指出了天府新區的成交價格和申請備案價格的差異：截至9月18日，9月份區域備案成交均價約為8300元/平方米，而存量房源申請預售證時備案的均價卻保持在12300元/平方米以上。

　　該人士分析，原因之一在于，申領預售證時報較高的價格，可給開發商留出較多的營銷話術空間，比如力度很大的優惠、特價房源、內部認購價等噱頭。

　　此外，這也反映了市場主要供應產品與主要成交產品間存在的矛盾——價格高的去化慢，因此被剩了下來，拉高了預售存貨的整體均價；價格低的賣得快，使得整體實際成交均價偏低。

　　郭潔感嘆，一大撥炒房者之后，本地的恐慌性購房者會繼續跟進。這波行情讓人感覺仿佛回到了2007年和2009年。上周末兩天（9月24日和9月25日），成都主城區和天府新區一共有22個項目開盤。

　　郭潔告訴《第一財經日報》記者，開發商基本上都搶在這一波出貨，很多開發商知道，行情不可能持久，在還能跑量獲利甚至獲利頗豐的情況下，趕緊扎堆兒推盤。

　　“我們對明年春節以后的市場感到不太樂觀。”在一片熱鬧紅火背后，作為地產行業的老從業者，他也感覺到了涼入背脊的寒氣，以及對后市的擔憂和恐慌。“這是由過去的市場教訓給的。”郭潔說。