8月30日披露中期業(yè)績(jī)報(bào)告的中國(guó)恒大集團(tuán)以9999.15億的總資產(chǎn)規(guī)模，以及1.86億平方米土地儲(chǔ)備稱冠行業(yè)，但伴隨著其擴(kuò)張的同時(shí)，其杠桿的極致運(yùn)用也成為資本市場(chǎng)擔(dān)憂的焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，恒大今年中期資產(chǎn)負(fù)債率為81.79%，意味著該公司近萬億的資產(chǎn)中，有八成來源于負(fù)債，即便不考慮其中的預(yù)收賬款等非負(fù)債因素，其負(fù)債狀況也不甚樂觀。美銀美林發(fā)表研究報(bào)告顯示，如果加上永續(xù)債等資本工具，恒大實(shí)際負(fù)債比率高達(dá)430%，公司負(fù)債比率維持在非常高的水平。

　　無獨(dú)有偶，萬科、碧桂園這兩家年銷售規(guī)模位于國(guó)內(nèi)前三的公司在今年上半年的資產(chǎn)負(fù)債表也呈現(xiàn)杠桿放大趨勢(shì)。其中，萬科資產(chǎn)負(fù)債率由2015年末的77.71%上升至2016年中期的80.61%，碧桂園資產(chǎn)負(fù)債率則由2015年底的75.32%上升至2016年中期的78.20%。

　　一線巨頭尚且如此，二三線房企的負(fù)債率也難逃一“高”。Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年以來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率逐年攀升，到2015年達(dá)到74.61%的新高點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)今年年中的《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》也顯示，上市房企2015年負(fù)債水平保持高位運(yùn)行，凈負(fù)債率均值為96.09%，較2014年上升7.23%，再創(chuàng)新高。

　　行業(yè)負(fù)債水平上升的結(jié)果是房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模的大幅度膨脹。上述房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示，2015年上市房企總資產(chǎn)均值為586.18億元，同比上升30.88%;凈資產(chǎn)均值為157.71億元，同比上升23.44%;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為117.73億元，同比上升22.95%。

　　隨著房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)期的結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)的分化越發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的格局面臨重構(gòu)，地產(chǎn)金融寡頭壟斷的趨勢(shì)正在形成，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

　　在去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上也首次公開提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，意圖創(chuàng)造良性的行業(yè)整合環(huán)境，促使部分中小房企逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，完成行業(yè)重組。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)并購重組案例日漸增多，大型房企“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”逐漸成為新常態(tài)，未來行業(yè)將進(jìn)一步洗牌。

　　克而瑞對(duì)33家官方公布銷售業(yè)績(jī)的房企統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，其合計(jì)銷售業(yè)績(jī)高達(dá)11525.72億，比2015年同期的6600億上漲幅度高達(dá)74.6%，而銷售面積也達(dá)到了9473.9萬平方米，同比上漲51%。這33家房企平均完成年度任務(wù)指標(biāo)65%，歷史首次出現(xiàn)上半年平均完成指標(biāo)過半的現(xiàn)象，遠(yuǎn)超往年平均完成率。

　　隨之而來的是中小房企的無力退出。去年8月，浙江廣廈公告稱擬用三年時(shí)間退出房地產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)向影視文化行業(yè)。隨后，蘇寧環(huán)球也宣布了同樣的情況。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場(chǎng)背景下，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購重組頻繁發(fā)生的特征，最終推動(dòng)市場(chǎng)集中度越來越高。

　　在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)上，這種聚集與重組甚至蔓延到了各個(gè)產(chǎn)業(yè)——以恒大為代表的地產(chǎn)資本以投資資金的形式外溢，似乎已經(jīng)成為普遍趨勢(shì)。