實際上，不僅僅是銀行貸款、公司債等渠道，房企的杠桿融資已經延伸至前端的拿地環節和土地出讓金首付環節。

　　“房地產企業從拿地到開發的過程中存在著多個杠桿融資的窗口，我們觀察到越來越多的房企在拿地環節就已經開始引入杠桿資金，尤其是在主流城市地王中并不鮮見，我們認為這種模式在一定程度上進一步減少了房企自有資金的投入，未來市場調整周期中會存在放大風險的可能。”中信建投證券研究發展部房地產行業研究團隊近日注意到，部分企業在土地競拍環節引入夾層融資，一般模式為：基金和房地產企業共同成立競拍主體SPV，其中基金占據絕對控制權，基金以委托貸款的方式提供資金，資金來源中優先級包括資管計劃、信托計劃、有限合伙等綜合形式。

　　此外，購房尾款、物業費等ABS融資創新、非標債權融資和民間借貸等也在本輪房價上漲周期成為一些房企融資的手段——部分杠桿配資蘊含著巨大的風險。

　　拿下上海顧村地塊的信達地產（下稱“信達”)，今年年中就曾引發媒體集中關注。2015年7月至2016年6月的一年中，信達先后在全國各地高調奪得9幅地塊，合計涉及資金超過350億元，其中超過一半刷新了價格紀錄，其中，顧村地塊總價58.1億元，樓面價3.7萬元/平方米，溢價率罕見地超過了300%。與之形成對比的是，該公司2015年全年的合同銷售才105.2 億元。財報顯示，從2011年至2015年，信達地產經營活動產生的現金流量凈額一直為負，分別約為-1.76億元、-22.25億元、-32.05億元、-58.32億元和-43.46億元。其2015年資產負債率高達83.24%，突破了國企80%的紅線。

　　“如果面臨市場調整，房企面臨違約風險，相關杠桿基金有權競得土地，并有處置權。今年我們跟蹤的部分土地成交背后首付款放杠桿的情況并不是個例，由于在參與拍地環節企業實際投入的資金比例較少，在此輪地王潮背景下面臨的風險更大。”中信建投房地產行業首席分析師陳慎如是認為。

　　但張大偉表示，未來三年，如果這些地王周圍房價上漲不超過100%，這些地王都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。

　　染：無處安身的剛需

　　根據中國指數研究院數據，2016年上半年50個代表城市住宅月均成交約3570萬平方米，同比增長近四成，絕對量為歷史同期最高水平，其中3月創單月歷史新高；從各級城市來看，上半年同比均增長，二線城市成交同比增幅最高;十大城市二手住宅累計成交77.59萬套，同比增長42.5%。庫存與去化方面，受益于成交快速增長，20個代表城市可售面積約12800萬平方米，同比下降25.3%，絕對量處近兩年最低水平，庫存消化時間縮短至7.7個月。

　　以上海為例，2016年8月，上海市商品房成交均價為34899元/平方米，環比上漲12.67%，同比上漲了31.22%。商品住宅成交均價為42384元/平方米，環比上漲13.04%，同比上漲了40.18%。