記者近日在沙縣縣城看到，在城區新區，數十個樓盤正在促銷，映入眼簾的是各種地產廣告。即使一些售出的房子，居住率也并不高。“為了去庫存，沙縣從2014年就停止住宅用地的供應”。據該縣建設局羅積清總工程師介紹，目前沙縣樓市均價在每平方米四五千元，相對于高峰期房價已接近“腰斬”，房地產商多是保本甚至虧本甩賣。

　　在廣西北部灣區域的防城港市，截至2016年5月，該市新建住宅存量276.95萬平方米，按前36個月的月平均銷售面積12.5萬平方米計算，去化周期約22個月；再如三區一縣的北海市，城區常住人口不到60萬，但目前房地產總庫存量超400萬平方米，遠遠超過本地常住人口的改善型需求。

　　此外，中小城市既要去庫存，又要保證房地產固定投資不減，陷入兩難困境。防城港市一些官員介紹，廣西今年給防城港房地產行業下達的投資任務是75億元，預計全市將新增300萬平方米，處于“舊賬還不上，又要添新賬”的境地。

　　“新城新區規劃的激進，背后是地方政府對土地指標的狂熱追求。”華南城市規劃學會會長、暨南大學管理學院教授胡剛表示，每多一個人進入城鎮化序列，與此對應的人均建設用地指標就多一些。例如，按照目前人均城市建設用地100平方米計算，20萬人口和40萬人口的土地指標差別很大，后者潛在的土地出讓收益就更多，根由還是土地財政在作怪。

　　規劃泡沫需降溫

　　受訪專家表示，過度超前的新城新區規劃會給土地供應、城市發展帶來一系列負面影響。

　　北京交通大學中國城鎮化研究中心主任趙堅認為，新型城鎮化的新突破應主要靠市場機制而不是政府主導。靠政府的行政手段增加中小城市數量會造成嚴重的資源“空間錯配”。人口之所以不向大都市之外的中小城市集聚，是因為那里沒有多少工作機會；要為那些城市創造工作機會就要進行新的投資，而這有可能造成新的產能過剩；而在那些中小城市進行過大規模的城市基礎設施建設，由于人口流出或零增長會造成基礎設施服務能力的空置。

　　蔡翼飛等專家建議，從人的角度出發合理制定規劃，確定城市開發邊界。胡剛等人指出，國家可以在城市規劃的上一層次，在區域和省一級對發展方向、人口規劃給予控制，為下面提供參考，探索由上而下和由下而上相結合，而不是完全從下到上越做越大。

　　一些受訪基層干部表示，在規劃修訂方面，也要及時根據實際情況適時對規劃進行適度調整，統籌好“一張藍圖干到底”和城市實際發展需要，注重規劃的延續性和科學性。“我們2008年曾制定了一個發展規劃，經過幾年發展以后，發現規劃中城市居住用地的比例太高，隨后就調整規劃，優化城市發展結構。”北海市規劃局相關負責人說。

　　遼寧社會科學院副院長梁啟東說，要解決中國城鎮化的泡沫問題，克制大規模造城運動，必須樹立理性的政績導向，明確科學的城鎮化方向，創新地方官員的考核機制。這些將是解決問題的根本所在。

　　“提高城鎮化率，并不是簡單的要人進城購房，滿足了人的生活、工作需求，人自然會留下來。”許學強表示，對于中小城市來說，既要不斷完善教育、醫療等公共服務，也要提高產業支撐能力，提高就業水平和城市宜居環境，讓人愿意留、留得下。