重組

　　房地產行業較高的投資回報使得房企盈利沖動凸顯，房企展開資源爭奪賽已不可避免

　　稍加留意就能夠發現，在房地產進入“白銀時代”后，強強聯合為房企的規模化發展提供了新的選項。

　　最新的一起房企重組整合是在7月6日，保利地產和中航地產各自發布停牌公告稱，中國保利集團與中國航空工業集團正在籌劃關于所屬地產相關業務資產的重組整合方案。緊接著7月13日，保利披露收購中航工業房地產開發業務的最新進展，經初步估算，該潛在交易事項涉及房地產項目70個左右。

　　此外，同屬央企的中海披露以310億元向中信泰富、中信公司和中信股份收購121個物業項目的大動作。而身處股權之爭暴風眼的萬科，也在此前宣布深圳地鐵擬向其注入資產，并簽署了合作備忘錄，寄望以此鞏固行業龍頭地位。

　　事實上，近兩年內品牌房企之間的重組非常頻繁。據公開資料顯示，中海與中建合并、招商系重組、綠地與金豐投資的重組已經完成，中交收購綠城股權，成為綠城第一大股東，保利系、上實系、中糧系、新城系等地產重組，五礦地產業務與中冶地產等一幕接一幕的品牌房企整合大戲正在頻繁上演。

　　一位資深業內人士認為，在樓市規模化增長時期，房地產行業較高的投資回報使得房企盈利沖動凸顯，房企展開資源爭奪賽已不可避免，而以央企為代表的房企內部重組，實際上解決的是同業競爭的問題。

　　而在2000億時代來臨之時，以保利、中海等為代表的央企，通過重組形成“巨無霸”聯合體，是強化江湖地位的重要砝碼。比如，招商地產因母公司資產的注入成為招商蛇口后，搖身一變成為當時國內最大市值的開發商；金豐投資重組方案交易完成后，綠地的市值也成為當時房地產行業的“老大”。

　　而在另一位業內人士看來，品牌房企的整合除了帶來天量的資金，更重要的是無價的資源，這對于企業后續發展的意義不言而喻。

　　恒大在沖刺業績的同時，上半年在資本市場也頻繁現身，先后收購嘉凱城和舉牌廊坊發展。一位接近恒大地產的人士對記者表示，其中最重要的因素是看中兩家企業背后的土地資源以及在京津冀大發展背景之下的區位優勢。

　　野心

　　規模化發展的指標仍然是絕大多數房企的目標

　　上半年，房企迎來史上最光鮮亮麗的成績單。千億軍團表現尤其搶眼，趁一線城市和部分二線城市樓市大勢回暖的機會，重新洗牌市場，進一步實現銷售業績快速增長。包括萬科、恒大、碧桂園、綠地、保利地產等5家房企銷售金額已經突破千億，與去年同期僅萬科1家相比，千億房企的數量增加了4家。業內多數觀點指出，預計全年千億房企數量將在10家左右，其中，萬科預計將突破4000億的銷售金額，恒大也將突破3000億，而依照碧桂園的增長勢頭來看，或將也能闖入3000億的隊列。

　　多家房企瞄準銷售金額直指3000億以上，并不是企業繼續規模化擴張的個案。

　　據同策咨詢研究總監張宏偉觀察，規模化發展的指標仍然是絕大多數房企的目標。“簡單來講就是，部分2000億以上的房企在規劃萬億目標，1000億以上的企業規劃2000-3000億的目標，500億企業規劃千億指標；區域化的房企急于全國化的市場布局，全國化的房企又急于布局全球核心城市的戰略擴張。”他認為，在樓市進入下半場的市場背景之下，多數房企仍然在規模化擴張值得警惕。

　　此外，盡管銷售超百億房企在上半年也突破了60家，但仍然無法改變強者恒強的局面。標桿房企在不斷強化競爭優勢，市場進一步向品牌房企集中，品牌房企與中小房企分化發展格局愈加明顯。市場分析人士指出，以萬科為例，通過二級市場收購或合作開發等模式，萬科繼續深耕一線城市樓市，預計深圳、上海和北京這三個城市今年全年可實現1000億元的銷售金額，一線城市對萬科銷售業績貢獻度較高。

　　“市場的優勢確實在向一部分優質的品牌房企集中，市場集中度也會越來越高。”一位不愿具名的業內人士坦言。

　　風險

　　運營風險、資金鏈考驗、股權爭奪戰等為行業敲響警鐘

　　在采訪中，樓市進入“下半場”是業內人士一致認同的觀點，房地產行業所面臨的市場環境已經發生了實質變化，如果企業再繼續上半場的規模化增長，無疑將給市場造成巨大的庫存壓力。同時，還將對企業本身累積更多的運營風險。但實際上，房企對于規模化擴張的意圖仍未明顯改變。

　　據業內人士預判，上半年完成1000億的企業，都有邁入2000億陣營的機會。按照行業慣例，下半年的整體銷售會優于上半年，而到了年底沖業績的時候，五花八門的手段也能夠保證銷售數據的達成。

　　一位千億房企的相關負責人這樣告訴記者：“數據顯示的是一個結果，能展現的也只是企業發展的一個方面。對于一家成熟的企業而言，更看重的是長遠的健康發展，包括關鍵時刻的戰略決策。當企業發展到相對穩定的一個階段后，并不會過度去追逐一個數字的增長。”

　　但在某業內人士看來，從企業發展的角度來看，保持高速增長是必要的，要高速增長又是以高周轉模式進行的；除非存在巨大風險，否則大多數企業仍然愿意依靠銷售業績持續推動。

　　“其實從目前來看，品牌房企，尤其是以住宅為主的房企轉型更多的還是停留在戰略層面，地產+X產業的轉型目標從執行上來看，顯得力不從心。”張宏偉表示，隨著行業整體利潤率的下降，銷售對于企業的貢獻下降是必然，這對于資金鏈的穩定將面臨極大考驗。

　　但實際上，在房企進入2000億時代之后，還需要各方面的均衡發展。

　　萬科集團董事長王石在2014年接受媒體采訪時回顧萬科成長史，經過1997年及2008年的金融風暴后，前幾大房地產公司被淘汰，萬科才成為第一。他坦言，很擔心下一個倒下的就是萬科。而在此言落地后僅一年的時間，萬科便遭遇了創建公司以來的最大危機——來自資本市場的收購風波。

　　在長達一年、至今仍未了結的股權爭奪戰中，萬科樣本也同時為業內敲響警鐘。

　　“企業股權保衛意識必須加強，包括如何充分利用公司法、獨立董事制度以及大股東的權利和責任、事業合伙人制度等方面的條款，很顯然還需要更深入的研究，只有這樣才能獲得一個更有把控力的企業治理模式。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進如是說。

　　另一位房企人士對此也表示，優質的企業被資本市場覬覦并不一定是壞事，能夠在新的行業發展時期敦促企業主動全方位的進步，而并非只關注自身發展，而忽略周邊的環境，這樣反而更有助于企業競爭力的提升。