不少購房人在選購二手商住房，還是選購二手住宅上做權衡時，往往會搞不清兩種房產的區別。這有時候會影響購房人的判斷，而耽誤了交易的時間。購買二手商住房與購買二手住宅究竟有什么區別呢？北京晨報記者邀請業內專家為大家買房答疑解惑。

　　區別一：

　　二手住宅屬于限購范圍

　　北京二手商住房與北京二手住宅，哪個限購呢？專家表示，“在北京，二手住宅屬于限購范圍，購房人只有符合北京購房資格，才能購買二手住宅。特別是對于外地人而言，需要在北京連續交納個人所得稅5年，或是連續交納社保5年，才有資格購買二手住宅。”

　　“與北京二手住宅不同，北京二手商住房不屬于限購范圍。但需要注意的是，北京通州區商住房在今年5月被限購，但其他地區商住房仍然不屬于限購范圍。”也就是說，二手商住房并不限購。

　　區別二：

　　二手商住房辦理商貸利率上浮10%

　　在北京，購買二手住宅可以使用公積金貸款，但是購買二手商住房不能使用公積金貸款。購買兩種房產都可以使用商業貸款。

　　“上述兩種房產，使用商業貸款，貸款利率是不同的。購買二手住宅，可以按照各家銀行規定而享受貸款利率優惠。但購買二手商住房，使用商業貸款，利率上浮10%。”曾勝男說。

　　區別三：

　　購買兩種房產交稅不同

　　在北京二手房交易中，購買商住房與購買住宅所要交納的稅費有不同。“購房人購買二手住宅，需要交納增值稅、契稅、個稅。若是購房人購買商住房，不僅要交納增值稅、契稅、個稅，還要交納印花稅、土地增值稅。”

　　業內專家曾勝男舉例介紹說，“以北京某一小區為例，網簽價為100萬元，面積為80平方米，原值50萬元，購房人是買首套房產。如果這套房產是住宅，屬于滿五年唯一房產，增值稅、契稅都是免征的，購房人只需要交納契稅1萬元。如果這套房產是商住房，購房人需要繳納所有稅費，共計18.44萬元。”

　　區別四：

　　二手商住房不能落戶

　　曾勝男表示，通常情況下，北京二手住宅有70年產權，是可以辦理落戶的。但北京二手商住房的產權有50年或40年，不能辦理落戶。