房東和租戶都受益
月租金6500元的房子可以年節(jié)省稅費(fèi)逾萬元
“現(xiàn)在租房市場都是租戶繳稅，減稅對我這樣的租戶等于直接減輕了租金負(fù)擔(dān)。”剛從上海到北京工作的陳潔，準(zhǔn)備在單位附近租住一套房子，由于單位給外地來京的員工提供租房補(bǔ)貼，需要租房發(fā)票的她在選房時(shí)特別留意了租房交稅情況。日前出臺的個人出租住房稅收優(yōu)惠政策，讓她成了直接受益者，很快選定了一套東四環(huán)附近86平方米的房子。
陳潔粗略算了一下，她租住的房子每月租金6500元，按照新政策規(guī)定，增值稅將由原來的約320元減為約95元，月節(jié)省225元，城建稅、教育費(fèi)附加等各種附征稅費(fèi)也從原來的約40元減少到12元，在明年底前，她的增值稅及附征稅費(fèi)都將減免。此外，個人所得稅減半征收后，她租房時(shí)繳納的個稅也將由原來的約1040元減到約520元。這樣算下來，目前她每月可以節(jié)省支出近900元，年減免稅費(fèi)可超過萬元。
以前房屋租賃主要向地稅部門繳納營業(yè)稅，對于個人住房租賃，國家和地方先后出臺過一些稅收優(yōu)惠政策。今年5月1日起營改增試點(diǎn)全面推開，個人房屋租賃也相應(yīng)改為繳納增值稅。個人租房該如何繳稅？原有的稅收優(yōu)惠政策能否繼續(xù)執(zhí)行？這成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。國務(wù)院辦公廳此次印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，將營改增前的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，延續(xù)到了營改增后的增值稅中，讓租房者繼續(xù)享受應(yīng)有的稅收優(yōu)惠，并對具體規(guī)定進(jìn)一步細(xì)化，給租房市場吃了一顆“定心丸”。
山東肥城的張女士在該市清華園小區(qū)有一套120平方米的房子，由于地理位置優(yōu)越，周邊配套了幼兒園、小學(xué)和初高中，是該市典型的學(xué)區(qū)房，住房出租市場火爆且價(jià)格較高。張女士的房子每月能夠租到1600元，年租金收入19200元。經(jīng)過稅務(wù)部門核算，實(shí)施此次優(yōu)惠政策后，她的房子每年繳納的增值稅和個人所得稅將分別減免1033元和868.57元，合計(jì)占到整體房租的近10%。
“租我房子的人很多都是沖著周邊學(xué)校去的，但在這兒讀書就要提供租房發(fā)票證明，所以很多人租房時(shí)都會談到繳稅問題，稅費(fèi)節(jié)省了，雙方對租金的商量余地就更大一些。”張女士說。
據(jù)了解，因?yàn)槿木€城市房租普遍較低，月租金收入3萬元的起征點(diǎn)對大部分租房者來說都能適用。租房市場活躍了，就會進(jìn)一步拉動房地產(chǎn)銷售，租售并舉更有利于房地產(chǎn)去庫存。
“根據(jù)今年前5月的數(shù)據(jù)，我們辦理的所有個人出租房屋月租金額均小于3萬元，這意味著新政策實(shí)施后，增值稅的免稅面將達(dá)到100%。”淄博市沂源縣國地稅聯(lián)合辦稅廳負(fù)責(zé)人崔愛珍說。
房屋中介稅負(fù)下降
鼓勵專業(yè)機(jī)構(gòu)提供更好服務(wù)，改變“重售輕租”
家住北京東三環(huán)某小區(qū)的林鵬遇到了煩心事：因?yàn)樽约核谛^(qū)房價(jià)較高，結(jié)婚時(shí)只買了一套40多平方米的一居室，可最近東北老家的父母要過來住一段，“讓父母住哪”難壞了小兩口。“家里實(shí)在沒有安置床位的地方了，讓爸媽住酒店也不合適，本想在附近租個房子，可他們只住兩三個月，沒人愿意租這么短的時(shí)間。”
在朋友的推薦下，林鵬通過網(wǎng)絡(luò)短租平臺“小豬”找到了稱心如意的房子，“房子跟我家在同一個小區(qū)，最短一天就可以起租，想住多久很自由，不用擔(dān)心房主違約和頻繁漲價(jià)。”林鵬說。
林鵬覺得，現(xiàn)在租房不省心的一個重要原因是專業(yè)經(jīng)營租房的中介機(jī)構(gòu)太少，大部分都是房東直接出租，中介只是牽線搭橋，收完中介費(fèi)后就再也不管了，而且租期至少要1年以上。如果有更多專業(yè)規(guī)范的租房中介機(jī)構(gòu)，讓租房更便利，就能提高大家的租房意愿。
此次發(fā)布的《意見》專門提出，發(fā)展住房租賃企業(yè)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平。同時(shí)，對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率，這在所有增值稅稅率中屬于較低的檔位，顯示了國家鼓勵中介機(jī)構(gòu)發(fā)展的政策意圖。而根據(jù)營改增的實(shí)施方案，房地產(chǎn)中介中的小規(guī)模納稅人，稅率則可以從征營業(yè)稅時(shí)的5%直接降為3%的增值稅征收率，減稅幅度達(dá)40%。
“現(xiàn)在租房市場中，個人住房出租占了90%以上，中介企業(yè)一般只擔(dān)當(dāng)房源信息提供者的角色，市場參與度較低。并且一部分出租人為了節(jié)省中介費(fèi)，與租房人直接聯(lián)系，一旦出現(xiàn)租房糾紛，解決途徑十分有限。”淄博市楊帆房產(chǎn)有限責(zé)任公司經(jīng)理李爽介紹，隨著新政策陸續(xù)實(shí)施，住房出租的稅費(fèi)大幅度下降，使得中介機(jī)構(gòu)先承租房屋再轉(zhuǎn)租的模式成為可能，中介公司可以提供物業(yè)管理、衛(wèi)生保潔、糾紛處置等附加服務(wù)，服務(wù)的內(nèi)容不斷增多，市場參與度提高，“單一信息平臺”向“綜合服務(wù)平臺”轉(zhuǎn)變，這些都為轉(zhuǎn)型中的房產(chǎn)中介公司提供了一個潛在的大市場。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，租房市場的很多亂象，根源在于缺乏規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)與專業(yè)化的房屋租賃企業(yè)。鼓勵中介機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)發(fā)展，能夠?yàn)樯鐣峁└佣鄻踊姆课葑赓U服務(wù)，滿足不同類型租房者的實(shí)際需求，讓租房的舒適度上升，改變當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)“重售輕租”的現(xiàn)象。
