為什么說樓市的金融風(fēng)險(xiǎn)也在此基礎(chǔ)上不斷累加？且看老張的分析。

　　以上海樓市為例，央行上海總部公布的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人房貸方面，2015年全市新增本外幣個(gè)人住房貸款1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元；12月份新增本外幣個(gè)人住房貸款206.4億元，同比多增136.2億元。

　　此外，央行上海總部4月18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海本外幣個(gè)人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。據(jù)此計(jì)算，3月滬上新增個(gè)人住房貸款361.4億元。這一數(shù)據(jù)刷新了2009年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的新增滬上個(gè)人住房貸款的記錄，此前的新高為今年1月新增的346.3億元。上海樓市新政出臺前市場的火熱狀態(tài)，從3月滬上個(gè)人按揭貸款可見一斑。

　　“滬九條”樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，由于政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素上海樓市預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)入真正的調(diào)整期。而當(dāng)下半年及明年樓市進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，上海樓市的房價(jià)必然面臨著下降，對于銀行來講，由于2015年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房價(jià)處于高位時(shí)的資產(chǎn)，當(dāng)今年下半年房價(jià)開始下降時(shí)，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會縮水，金融風(fēng)險(xiǎn)增加，此時(shí)，銀行必然首先收口子，收什么？答：開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款。

　　從3月25日出臺了“滬九條”樓市新政內(nèi)容來看，在個(gè)人按揭貸款方面已經(jīng)開始收緊，比如，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。隨后，包括金融監(jiān)管部門逐步對新政進(jìn)一步落地，也叫停了“首付貸”產(chǎn)品，并且隨后也對相關(guān)公司做了嚴(yán)厲的處罰。

　　我們再看其他城市，北京、深圳已經(jīng)收緊了樓市調(diào)控政策，合肥也將從7月1日起提高首付比例，預(yù)計(jì)南京、蘇州、廈門等上述核心二線城市也會在三季度跟進(jìn)提高首付的政策。由此可見，表面上來看，去年下半年以來，上述核心一二線城市商品住宅市場出現(xiàn)量價(jià)齊升，“地王”頻出也推動房價(jià)繼續(xù)上漲，但是，由于首付比例的提高、政策面預(yù)期收緊與市場調(diào)整的來臨，上述城市樓市火熱的背后仍然存在潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　從上述城市政策面變化的趨勢來看，通過提高首付比例“降杠桿”成為未來核心一二線城市樓市政策的重要特征，其背后意在當(dāng)下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期之后，防止由于銀行資產(chǎn)縮水帶來的銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。