3日晚間，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱為“意見(jiàn)”)。意見(jiàn)明確，住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。

　　意見(jiàn)同時(shí)提出，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。分析人士認(rèn)為，打通購(gòu)租并舉市場(chǎng)，將有助于加快房地產(chǎn)行業(yè)的去庫(kù)存。

　　亮點(diǎn)一：鼓勵(lì)房企開(kāi)展租賃業(yè)務(wù) 加快“去庫(kù)存”

　　意見(jiàn)認(rèn)為，實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。并從六個(gè)方面提出多項(xiàng)具體舉措來(lái)進(jìn)一步發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中新網(wǎng)記者表示，后續(xù)各大部委、地方政府、企業(yè)、投資者等將基于政策精神相繼進(jìn)行落實(shí)，未來(lái)會(huì)有更多細(xì)化的政策出臺(tái)。

　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，但市場(chǎng)供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問(wèn)題仍較為突出。

　　意見(jiàn)明確，培育市場(chǎng)供應(yīng)主體要發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此舉無(wú)論是從迎合城市各層次住房者的租賃需求;還是進(jìn)一步改善城市住房結(jié)構(gòu)的角度，都有益處。

　　目前我國(guó)三、四線城市，以及部分二線城市都有較大的“去庫(kù)存”壓力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在現(xiàn)房空置、又無(wú)法出租的情況，確實(shí)不利于“去庫(kù)存”工作的進(jìn)行。

　　“允許房企采取租賃住房的方式來(lái)加快去庫(kù)存，就能夠使得房企和住房群體之間的其他中介和機(jī)構(gòu)力量消失，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，從而加快整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的去庫(kù)存化”，嚴(yán)躍進(jìn)稱。

　　亮點(diǎn)二：落實(shí)公積金租房政策 簡(jiǎn)化辦理手續(xù)

　　“有房可租”的問(wèn)題解決后，對(duì)于有租房需求的人群來(lái)說(shuō)，接下來(lái)就要考慮是否“有錢可租”了。

　　對(duì)此，意見(jiàn)也提出了相應(yīng)的解決辦法和鼓勵(lì)政策，“各地要制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過(guò)租房解決居住問(wèn)題”。

　　具體來(lái)看就是：落實(shí)提取住房公積金支付房租政策，簡(jiǎn)化辦理手續(xù);非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

　　亮點(diǎn)三：合同期限內(nèi)房東不得單方面提高租金

　　有過(guò)租房經(jīng)歷的人而言，一些人曾被房東的臨時(shí)漲價(jià)、突然停租等個(gè)人行為所困擾。

　　對(duì)此，意見(jiàn)明確了租賃各方權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。

　　承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時(shí)繳納租金。

　　“(限制)房東隨意漲價(jià)的做法后續(xù)還需要強(qiáng)化”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，尤其是近期滬、深兩地收緊購(gòu)房政策后，租賃市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了上漲，未來(lái)有必要進(jìn)一步強(qiáng)化價(jià)格管控。

　　亮點(diǎn)四：符合條件的公租房保障對(duì)象在市場(chǎng)租房 給予補(bǔ)貼

　　意見(jiàn)同時(shí)對(duì)公共租賃住房的完善提出了新思路，“推進(jìn)公租房貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉”。

　　如何理解租賃補(bǔ)貼?上述意見(jiàn)稱，“支持公租房保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房，政府對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場(chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)”。

　　同時(shí)，意見(jiàn)鼓勵(lì)地方政府采取購(gòu)買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作(PPP)模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。

　　按照規(guī)定，對(duì)于在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，將因此獲得明顯的利好。

　　亮點(diǎn)五：允許改建房屋用于租賃 水電氣價(jià)格按居民標(biāo)準(zhǔn)收

　　“在支持租賃住房建設(shè)項(xiàng)目中，最大亮點(diǎn)在于允許商業(yè)用房改建為租賃住房，這是一個(gè)很大的創(chuàng)新”，嚴(yán)躍進(jìn)直言。

　　意見(jiàn)提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　同時(shí)，允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，這既是“去庫(kù)存”的需要;同時(shí)也是讓相關(guān)投資商和房企盤(pán)活存量資產(chǎn)的一個(gè)重要渠道。另外后續(xù)部分商業(yè)用房的土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)等方面，將面臨一個(gè)較好的政策空間。

　　亮點(diǎn)六：加大政策支持力度 個(gè)人出租住房稅率從5%減至1.5%

　　意見(jiàn)明確提出對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。

　　其中，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅;對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率;對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

　　對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅;對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題。

　　意見(jiàn)還提出，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。鼓勵(lì)地方政府盤(pán)活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。