近日，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會高度關(guān)注。“新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，溫州并非孤例，全國有多地出現(xiàn)類似現(xiàn)象。
國家規(guī)定的居住用地最高年限70年，為何部分地區(qū)出現(xiàn)20年、30年就到期的現(xiàn)象？無論房屋土地使用年限是多少，未來到期之后怎么辦？有關(guān)部門該如何緩解公眾對于房產(chǎn)續(xù)期的焦慮？
記者19日通過對相關(guān)部門采訪獲悉，從城市到鄉(xiāng)村，從城市建設(shè)到土地管理，各部門參與、集中全民智慧形成的物權(quán)法，本身就是為保障包括不動產(chǎn)權(quán)利在內(nèi)的物權(quán)而產(chǎn)生的，也將在物權(quán)保護(hù)的進(jìn)程中不斷完善。“房權(quán)地權(quán)不一致”問題，城市與農(nóng)村都有。住房所有權(quán)與其土地使用權(quán)，就像農(nóng)房所有權(quán)與農(nóng)村宅基地使用權(quán)一樣，都將在堅持土地的社會主義公有制基礎(chǔ)上，不斷明晰。
一問：全國有多少地方面臨“溫州困境”？
近日，有媒體報道，溫州出現(xiàn)了20年住宅用地使用權(quán)年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞。溫州市國土局表示，媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是對信息的誤讀。物權(quán)法規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期，但“自動續(xù)期”該如何續(xù)，目前國家尚未出臺相關(guān)實(shí)施細(xì)則。基層國土部門在實(shí)際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)。溫州市國土局已著手研究相關(guān)方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題。
那么，全國到底有多少地方正面臨與溫州類似的情況？
國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。
中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜說，目前，絕大部分地區(qū)住宅小區(qū)用地使用年限都是70年。但一些地方因?yàn)楦鞣N原因，確實(shí)存在低于70年的情況。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房屋土地實(shí)際使用年限低于相應(yīng)土地最高年限標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象，溫州并非個案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現(xiàn)類似土地使用年限不一的情況。
事實(shí)上，本世紀(jì)初，深圳市內(nèi)國際商業(yè)大廈等多棟樓宇的部分物業(yè)土地使用權(quán)，已經(jīng)達(dá)到20年期限，成為國內(nèi)首批土地使用權(quán)年限到期的案例。深圳市后來出臺方案，明確土地使用權(quán)年限到期的房地產(chǎn)，可以通過補(bǔ)交地價或支付土地租金方式延長土地使用年限。其中，補(bǔ)交地價額度為一次性支付相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%。
青島市部分區(qū)域一些住宅用地使用權(quán)期限，也只有20年或30年。公開資料顯示，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)自上世紀(jì)80年代成立以來，出讓20年、30年使用年限的住宅用地共計41宗，總用地面積667.5畝，其中部分小區(qū)土地使用年限已到期。
重慶市民張先生告訴記者，在其他城市購置商品住宅，土地證上使用年限都是70年，但在重慶購買的房屋土地證上，使用年限都只有50年，“這種情況非常普遍”。據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，重慶市規(guī)劃確定的土地用途不少為綜合用地，因此從1994年起，在土地出讓簽訂合同中，包括居住在內(nèi)的綜合用地使用年限均為50年。
全國范圍內(nèi)，此類房屋物業(yè)土地使用權(quán)年限不一的情況到底有多少？據(jù)有關(guān)部門介紹，土地出讓大都是各地自行組織實(shí)施，具有一定靈活性，因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前沒有詳細(xì)數(shù)據(jù)，不過這種情況在全國并不少見。
二問：說好的70年權(quán)限為何“縮水”？
在不少公眾的印象中，購置房屋的“產(chǎn)權(quán)”多數(shù)都是70年，怎么會年限“縮水”呢？
參與物權(quán)法起草的一些人士表示，公眾首先要明確，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不同。房屋所有權(quán)即房產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，受憲法和物權(quán)法保護(hù)，沒有期限限制。而土地使用權(quán)是有期限的，目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。
我國的絕大部分住宅用地使用年限都是70年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：
--在政策范圍內(nèi)調(diào)整。溫州市國土局稱，上世紀(jì)90年代，在土地出讓政策開始執(zhí)行時，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。
地方國土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應(yīng)的土地出讓金，在一定程度上可降低房價，讓利給終端消費(fèi)者。
--方便管理和處置。重慶市國土局在解釋為何土地使用權(quán)期限是50年時稱，因?yàn)橹貞c市多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)以商業(yè)與住宅混合類型為主，一個項(xiàng)目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會出現(xiàn)一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時間不一致的情況，帶來處置困難。
--先試先行地區(qū)歷史遺留問題。深圳、青島等地由于在國務(wù)院發(fā)布土地使用權(quán)最高年限之前，已在國有土地使用權(quán)出讓上先試先行，出現(xiàn)了部分遺留問題。
深圳市相關(guān)部門稱，深圳作為國有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者，于1982年出臺了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營性用地，并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年限，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營性用地——20年使用權(quán)陸續(xù)到期，集中出現(xiàn)了國有土地使用權(quán)期滿的問題。
廣東省房地產(chǎn)研究會會長黃遠(yuǎn)華認(rèn)為，除此之外，還有部分住宅用地因開發(fā)商囤地等原因?qū)е率褂媚晗蕖翱s水”。土地使用時間是從土地出讓之時開始計算，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年時間，但有的地方存在開發(fā)商捂地、層層轉(zhuǎn)手等情況，一拖就是好多年；還有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，分多期建設(shè)，持續(xù)開發(fā)十多年，導(dǎo)致消費(fèi)者購房時，土地使用年限“縮水”嚴(yán)重。
