■ 縱深

    “撞限”背后的法規(guī)之爭

    房子“撞限”

    溫州首例住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期的案例出現(xiàn)后，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。在此之前，全國范圍內(nèi)房屋土地使用權(quán)到期的案例其實(shí)較為少見。

    2004年深圳已經(jīng)出現(xiàn)過房屋土地使用權(quán)到期的情況。彼時深圳國際商業(yè)大廈同樣由于歷史遺留問題，在同一樓棟內(nèi)，存在20年、30年、40年和50年4種產(chǎn)權(quán)年限的房屋，最早的20年產(chǎn)權(quán)部分到期。

    據(jù)媒體報道，號稱全國首例“住房土地使用權(quán)到期房”的青島阿里山小區(qū)，5071戶業(yè)主的土地使用權(quán)期限分別為20年、30年、35年。

    為何多地出現(xiàn)這種現(xiàn)象？

    廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲對新京報記者表示，從全國范圍來看，房屋土地使用權(quán)到期的情況屬于極少數(shù)情況。國家法律規(guī)定土地出讓期限最高是70年，商業(yè)是40年，工業(yè)50年，但在這項(xiàng)規(guī)定前，各地自行出讓的少量土地出現(xiàn)了近年來溫州、深圳等地土地使用權(quán)到期的情況。

    “主要是由于國家一開始在頂層設(shè)計(jì)上就沒有對土地使用權(quán)續(xù)期有一個規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)和一個相應(yīng)的法律法規(guī)，地方政府就自己根據(jù)實(shí)際情況制定，讓原本應(yīng)該一次性明細(xì)的問題被拖延，導(dǎo)致了后續(xù)問題的出現(xiàn)。”青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟副理事長龍江說。

    收費(fèi)依據(jù)之爭

    新京報梳理發(fā)現(xiàn)，四川南部縣等多地政府續(xù)期繳費(fèi)的法律依據(jù)都是《城市房地產(chǎn)管理法》，而不是物權(quán)法。

    《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。而2007年的《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

    上海金融與法律研究院研究員劉遠(yuǎn)舉表示，在最高法暫未對“自動續(xù)期”作出詳細(xì)解釋之前，不同的人對于“自動續(xù)期”的理解不同。“雖然字面上來看，似乎是無條件自動續(xù)期，但在實(shí)際情況中，收取土地出讓金更有可能?！?/p>

    中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員、法學(xué)教授孫憲忠當(dāng)年曾參與了物權(quán)法的制定，對于住房涉及的土地使用權(quán)70年到期后怎么辦的問題，當(dāng)時就有很大的爭議。因此，物權(quán)法第149條進(jìn)行了模糊處理，只是籠統(tǒng)地規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。

    孫憲忠認(rèn)為，“自動續(xù)期”至少說明法律上并沒有規(guī)定到期后收費(fèi)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，應(yīng)該無條件順延。

    “建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)是公民依照憲法、物權(quán)法所享有的基本權(quán)利。任何擴(kuò)大、減少或限縮公民基本權(quán)利或者對公民基本權(quán)利附加條件的規(guī)范性法律文件的制定，都屬于立法權(quán)的運(yùn)用?！睂O憲忠說，根據(jù)立法法對于立法權(quán)限的規(guī)定，這種涉及公民基本權(quán)利的法律，必須由全國人大制定，國務(wù)院和地方人大都無權(quán)就此立法，更遑論地方政府及其部門。

    蔡穗聲則持不同看法。他表示，現(xiàn)行的土地所有權(quán)屬于國家，土地使用權(quán)有償有期出讓給集體或個人使用，土地出讓金是有期限的，期限過了可以續(xù)，續(xù)期再付錢也是合理的。

    “國家規(guī)定70年的使用期，或者在此之前個別地方出臺的短期使用期，它的法律含義均是土地有償有期使用。即所收的土地出讓金，是對土地使用權(quán)一定年期內(nèi)的一個租金，香港以批租的形式進(jìn)行，我們效仿香港，叫土地出讓金?！辈趟肼曊f，但土地出讓的概念是土地使用權(quán)一定年期的出讓，不是土地權(quán)的出讓，到期說明期限已滿，所繳的費(fèi)用也已完結(jié)。“到期后可能會有新的法規(guī)政策再做一筆費(fèi)用，也是合情合理的。”

    呼吁細(xì)則出臺

    深圳政府出臺的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》規(guī)定，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期。規(guī)定進(jìn)一步明確，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%并按約定年期修正，補(bǔ)交地價一次性支付。

    按照出臺的這個規(guī)定，當(dāng)年，深圳國際商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)到期的房源，都通過補(bǔ)交土地出讓金，完成了續(xù)期，這也令后來眾多商住項(xiàng)目看到了續(xù)期的重要依據(jù)。

    劉遠(yuǎn)舉表示，對地方政府來說，這是一個關(guān)于土地存量和增量之間的選擇。比如深圳的房子存量不多，房屋產(chǎn)權(quán)到期的少，新出讓的地較多，考慮到房價，當(dāng)?shù)卣畷M量降低收取標(biāo)準(zhǔn)，因此在2004年出現(xiàn)商住混房到期的情況后，按照基準(zhǔn)價35%收取出讓金。

    對于不同城市采取的不同解決辦法，劉遠(yuǎn)舉認(rèn)為，深圳按照基準(zhǔn)價35%收取出讓金的做法雖然無法可依，但是基于現(xiàn)實(shí)，也是一種當(dāng)?shù)卣鶕?jù)自身土地狀況作出的決定?！皣伊⒎C(jī)關(guān)在設(shè)計(jì)上應(yīng)審慎權(quán)衡，盡快出臺關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則和收取標(biāo)準(zhǔn)，并通過立法予以確認(rèn)，以緩解公眾焦慮?！?/p>