自從2014年國土資源部暫停對外發(fā)布全國住房用地供應(yīng)計劃，改由地方自行公布各省（區(qū)、市）供地計劃以來，各地在供地進(jìn)度上傾向于“以越來越少的供地獲得較多土地出讓金”。其結(jié)果是1-2年后新房供應(yīng)較少，引發(fā)房價上漲過快。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，北京2013至2015年土地購置面積分別為906、581和391萬平方米，逐年減少，而土地購置費(fèi)分別為1160、1379和2053億元，逐年增加。2015年北京有22宗住宅地塊樓面價突破3.0萬元/平方米，2016年已經(jīng)入市的三塊住宅用地，樓面均價全都超過4.7萬元/平方米，而同期新建住宅均價也僅為2.9萬元/平方米。土地供應(yīng)進(jìn)度過慢，是引發(fā)2016年以來房價新一輪快速上漲的重要原因之一。

　　當(dāng)然，有的地方由于此前多年供地規(guī)模過大，盡管也嘗試上述“地少錢多”策略，但目前仍深陷困境，如遼寧2013-2015年土地購置面積分別為2502、1671和957萬平方米，也是逐年減少，但由于2010-2012年分別供應(yīng)了3135、3446和3200萬平方米，導(dǎo)致2014年以來房價持續(xù)下跌，沈陽新建住宅同比價格指數(shù)從2014年8月以來連續(xù)18個月為負(fù)，2016年3月1日《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見（試行）》提出“原則上2016年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)面積不超過上年度的50%”。海南與此類似，2016年2月23日《海南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》提出“對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批”。

　　相比之下，重慶2012-2015年供地節(jié)奏比較平穩(wěn)，土地購置面積分別為2183、1897、1865和1627萬平方米，近年來商品房銷售價格基本穩(wěn)定，這與其堅持“細(xì)水長流”、“樓面地價不超過當(dāng)期房價1/3”等原則有很大關(guān)系。總之，一個地方供地進(jìn)度要以人口增長潛力為基礎(chǔ)，結(jié)合房價漲幅予以適度調(diào)整，避免供求失衡。

　　其次，需求方面，順應(yīng)城市化趨勢，深化戶籍制度改革，提升房地產(chǎn)市場長期發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　無論從城市景觀、人文環(huán)境還是創(chuàng)業(yè)氛圍，北上廣深這些一線城市對各類人群特別是年輕人的吸引力都是二、三線城市不可比擬的。城市這一現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)動機(jī)，是人口密度超過臨界狀態(tài)后形成的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)社會系統(tǒng)。城市的發(fā)展、城市化的進(jìn)程，歸根到底是人的發(fā)展、人群的聚集。因此，深化戶籍制度改革，消除人力資源自由流動障礙，不僅會給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大發(fā)展機(jī)遇，也會給中國未來經(jīng)濟(jì)增長帶來迄今為止可能是最大規(guī)模的改革紅利。

　　第三，提升城市規(guī)劃水平是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)步發(fā)展的重要保障。2016年2月6日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（以下簡稱《若干意見》），盡管其中“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”引發(fā)熱議，但該意見標(biāo)志著房地產(chǎn)政策思路開始從行業(yè)本身轉(zhuǎn)向行業(yè)生存環(huán)境，由于高水平的城市規(guī)劃可以提升當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)附加價值，該政策無疑構(gòu)成今后行業(yè)發(fā)展重大利好。

　　反之，低水平和短視的城市規(guī)劃嚴(yán)重阻礙城市運(yùn)行和房產(chǎn)升值，目前我國城市堵車原因的80%、地租損失的50%是過分重視大路網(wǎng)、忽視微觀路網(wǎng)等不合理規(guī)劃所致。城市正常路口密度是每平方公里80個路口，紐約曼哈頓每平方公里250個路口，而中國內(nèi)地城區(qū)一般每平方公里僅10-30個路口。北京市城六區(qū)路網(wǎng)密度2015年是5公里/平方公里，即使按照《若干意見》所提“到2020年，城市建成區(qū)平均路網(wǎng)密度提高到8公里/平方公里”，與北美許多城市18公里/平方公里道路密度仍相差懸殊。發(fā)達(dá)國家的城市規(guī)劃要求城市道路總面積與公共停車總面積之比為8：1-9：1，我國約為100：1。

　　第四，制定差異化的區(qū)域政策，防范各個區(qū)域所面臨的特殊潛在風(fēng)險。影響各地房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展的因素很多，但是未來前景較好的城市，一般有與城市化趨勢相符、人口大量流入、城市規(guī)劃水平高、人文積淀深厚、政府供地行為理性等五大特征。開發(fā)商和購房者往往圍繞著這五大特征形成各自對行業(yè)未來判斷。以2015年末房地產(chǎn)投資增速和房價漲幅分別作為開發(fā)商和購房者對未來形勢的判斷標(biāo)準(zhǔn)，可以把全國31省區(qū)市大致分成風(fēng)險等級由低到高的四類地區(qū)。商業(yè)銀行可對這四類地區(qū)制定差異化的風(fēng)險管控政策。