其次，庫存持續增長并不斷累積。

　　從2014年5月開始至2014年12月，全國房地產竣工面積增速在6-8%左右，同時商品房銷售面積增速在-8%左右，由此積累了大量庫存。盡管2015年竣工面積始終為負增長，但銷售面積在2015年6月才開始由負轉正，此后一直增速較緩，因此全國商品房待售面積從2014年年初的5.1億平方米持續增加至2015年年末的7.2億平方米。

　　第三，二三四線城市復蘇緩慢，市場表現遠遜一線城市。

　　據中國指數研究院統計，2015年北上廣深四個一線城市房價上漲17.2%，以東部沿海重要城市為主的二線城市和以其他省會城市為主的三線城市房價分別下跌0.53%和1.09%。

　　第四，債務負擔較重，債務風險不斷爆發，削弱房地產復蘇之后購買潛力。

　　一方面，2015年債務風險一度集中爆發，據媒體披露，2015年，以P2P、私募基金、股權眾籌為名的非法集資案件，在金額、波及人數和輻射范圍等方面均超以往。2015年1月至8月，全國涉嫌非法集資立案有3000件，涉案金額超過1500億元。2015年7月，泛亞危機爆發，涉及22萬投資者、400億元。2015年12月，e租寶被查，涉及90萬投資者、500億元。2016年3月，廣東“邦家”案宣判，涉及23萬投資者，100億元。另一方面，2014-15年多地出現中小企業倒閉潮，集中在紡織服裝業、制鞋業、LED行業、家具行業等行業。溫州打火機廠從幾百家減至幾十家，廣東數百家家具企業倒閉。

　　第五，全國購房人群總量已在2014年出現拐點，開始由增轉減。

　　國泰君安的研究表明，如果將20-50歲人群定義為住宅消費主力人群和購房適齡人群，則中國該年齡人群數量在2014年到達由增轉減的拐點。人口總量減少必然導致住房總需求減少，因此，房地產銷售增速再像以往幾次景氣周期那樣一度達到90%的日子很可能一去不復返了。

　　第六，優質房地產資源日漸稀少，同時低品質產品大量涌現，形成規模較大的過剩局面。

　　一方面，位于城市核心位置、就近享有各類優質資源的房地產項目數量稀缺。以北京為例，2015年北京供應住宅用地50宗，僅4宗在五環以內。主城區新開樓盤日漸減少，導致城區新建及二手住宅價格快速上漲，北京新建商品住宅成交均價2015年五環內已突破5萬元，三環內已步入10萬元。二手住宅方面，西城區有九個小區二手住宅2015年成交均價漲幅超過40%。高端住宅無論是價格漲幅還是成交量變化都更明顯，北京最貴商品房每平方米均價2004年為5萬元，2009年為10萬元，2011年為30萬元，2015年達50萬元。據中商情報網統計，北京總價千萬以上住宅2015年共成交3522套，同比增速48%。優質產品越來越少、越來越貴，將過度“吞噬”有效需求，抑制全行業景氣度繼續和普遍提升。

　　值得注意的是，北京的情況在全國來看還不是最嚴重的，如果以“本外幣各項存款余額”和“房地產市值”分別作為潛在購買力和標的價值的近似替代，從2015年全國31省區市“潛在購買力-房地產市值”散點圖看，各地分布非常符合“潛在購買力越大，房地產市值越高”規律，均集中分布于趨勢線附近，北京甚至低于趨勢線，但上海、江蘇、浙江、遼寧高于趨勢線，上海距離趨勢線較遠。

　　另一方面，部分同檔次、同款式、位置偏遠的商品房大量建設并迅速形成過剩局面。據安信證券發布的研究報告，營口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比超過了280%，太原、濟南、連云港的供需比則在180%以上，屬于庫存過剩“重災區”。

　　引導房地產健康發展需要哪些對策

　　房地產市場持續回暖，尤其是北京、上海、深圳等地房價快速上漲，引發了全社會的關注，也有人擔心市場過熱引發“非理性上漲”或“泡沫”。房地產市場今后能夠獲得健康發展，良性回暖而不產生泡沫，避免非理性繁榮，需要相關各方在供給、需求、城市規劃和區域差別化等方面出臺相應政策。

　　首先，供給方面，迫切需要以明確規則約束地方政府供地進度，使其既不能過快，也不能過慢。