一是土地出讓金同比上漲趨勢明顯：雖然全國300個(gè)城市2015年土地出讓金總額為21793億元，同比減少10%，但從月度變化趨勢看，2015年1月-2016年2月份同比增速分別為-44%、-54%、-12%、-56%、-43%、14%、0、-9%、68%、23%、41%、9%、-17%和26%，漲勢明顯。

　　二是土地成交樓面均價(jià)上漲：全國300個(gè)城市2015年樓面均價(jià)為1384元/平方米，同比上漲14%。其中，住宅類土地樓面均價(jià)為2223元/平方米，同比上漲24%。2016年2月，上述樓面均價(jià)和住宅類土地樓面均價(jià)分別為1617元/平方米和2373元/平方米，繼續(xù)上漲。

　　三是土地溢價(jià)率漲勢明顯：全國300個(gè)城市土地2015年平均溢價(jià)率為16%，較上年上升6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅類土地平均溢價(jià)率為21%，較上年上升9個(gè)百分點(diǎn)。300個(gè)城市2015年1月-2016年2月份土地溢價(jià)率分別為10%、8%、7%、15%、7%、12%、19%、15%、20%、18%、22%、25%、25%和22%，漲勢明顯。

　　綜上，2015-2016年，房地產(chǎn)市場回暖跡象明顯。原因有幾方面：

　　一是市場周期性運(yùn)行有其自發(fā)波動(dòng)趨勢和盛衰往復(fù)必然性。從“房價(jià)漲幅”和“銷售增速”兩個(gè)維度考察，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從2013年四個(gè)季度的“過熱”，先經(jīng)過2014年前兩個(gè)季度的“滯漲”，后經(jīng)過2014年后兩個(gè)季度和2015年第一季度的“蕭條”，再經(jīng)過2015年第二、第三季度的“復(fù)蘇”，之后進(jìn)入2015年第四季度的“過熱”。

　　二是中央尤其是地方政府紛紛出臺(tái)“救市”政策。許多地方政府受前兩年房地產(chǎn)市場尤其土地市場低迷導(dǎo)致的財(cái)政收入減少、經(jīng)濟(jì)下行影響，較中央政府更為積極地推出各項(xiàng)“救市”政策。如福建、廣西、河北、新疆、江蘇、山西、內(nèi)蒙古等地均或降低公積金貸款首付、或二次申請(qǐng)視同首次享受基準(zhǔn)利率、或上調(diào)最高貸款限額、或延長貸款期限，山西、甘肅、四川、安徽等地取消限購，浙江、云南等地鼓勵(lì)高層次人才購房，遼寧向房企減稅讓利，有些省份還開展宣傳動(dòng)員，如江西就要求宣傳“農(nóng)民在城市購房是升值，在農(nóng)村建房是貶值”。

　　從2015年各地房地產(chǎn)銷售行情與當(dāng)?shù)刎?cái)政收入增速相關(guān)性看，除寧夏、西藏外，全國31省區(qū)市多數(shù)省區(qū)市商品房銷售額增速和財(cái)政收入增速散點(diǎn)分布顯示二者之間明顯正相關(guān)，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較好的廣東、上海、北京等地，財(cái)政收入增速位居前列，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較差的黑龍江和遼寧等地，財(cái)政收入增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在后面。

　　本輪回暖行情遠(yuǎn)小于上兩次景氣周期

　　無論是從銷售還是投資看，此次2014-15年回暖行情遠(yuǎn)不如2008-09年和2012-13年。從商品房銷售額增速看，對(duì)比前兩次景氣周期，當(dāng)房價(jià)漲幅逆轉(zhuǎn)或達(dá)到1%時(shí)，商品房銷售額增速能達(dá)到80-90%水平，而目前房價(jià)漲幅已近2%，而銷售額漲幅僅為40%。

　　從投資增速月度數(shù)據(jù)看，2015年12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比增速一度降至1%，是1999年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的兩個(gè)最低點(diǎn)之一。從投資增速年度數(shù)據(jù)看，2014年房地產(chǎn)投資11%的增速已是1997年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來最低，但2015年1%的增速又大幅創(chuàng)下新低。盡管2016年1-2月投資增速略有反彈，但從2010年5月投資增速高達(dá)38%的水平波動(dòng)下行了五年半之久后，投資迅速回升并達(dá)到較高水平的可能性較小，預(yù)計(jì)回升速率將遠(yuǎn)不如2009年那一輪景氣行情，當(dāng)時(shí)投資增速從1%在12個(gè)月內(nèi)就躍升至31%。

　　此次回暖行情不及上兩次，主因是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢仍處于周期性低谷、非一線城市復(fù)蘇緩慢、行業(yè)整體庫存水平較高、債務(wù)負(fù)擔(dān)較重、購房人口總體數(shù)量出現(xiàn)拐點(diǎn)、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資源日益稀缺等。

　　首先，宏觀經(jīng)濟(jì)處于周期性低谷的蕭條狀態(tài)，影響房地產(chǎn)行業(yè)回暖前景。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)下行并陷入周期性“低谷”，影響房地產(chǎn)行業(yè)的資金籌措和投資熱情。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增速從2014年的7.3%降至2015年的6.9%，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI從2014年8月開始降至2%的合意區(qū)間下限達(dá)18個(gè)月，直到2016年2月才剛剛恢復(fù)到2%以上。房地產(chǎn)行業(yè)也一并下行，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增速從2013年的接近30%，急速下降至2014年的3%左右，2015年又一度降至負(fù)增長。