據記者了解，上海“3·25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了歷史紀錄，但其中有不少已經成功網簽的購房者最終會因為購房資格不符合要求而被迫退房，未來幾天上海可能出現大規模退房潮。
葛蓀雨的另一重煩惱在于他自己也可能會被新政“擠出”。“限購以后，上海將進入成交淡季，基本今年全靠一季度的業績來養活自己了。”他對記者分析，前期一輪置換潮讓上海樓盤的“換手率”空前高漲，交易越冷清，這部分自住需求為主的房東越可能捂盤不動，這種惡性循環可能令成交量雪上加霜，引發中介的又一波關門潮，“實在沒辦法只好回老家。”
有業內人士援引數據稱，去年3月底政府部門連發利好，將二套房貸款首付降至四成，還將個人住房轉讓免征營業稅的期限由購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年），被認為是此前為樓市松綁的肇始，實行一年至今，以內環內的兩個標志性高端樓盤仁恒河濱城和世茂濱江來看，按套數算換手率都達到了15%左右，中環和外環知名樓盤的換手率也在8%~10%，短期內賣盤可能更加稀缺。
記者查詢發現，“3·25新政”發布后短短數日，上海一手房成交量已經出現“急凍”現象，周四即政策出臺前一天成交面積達到最高點，為21.42萬平方米，周六和周日分別降到5.92萬平方米和4.15萬平方米。如果和周五成交面積相比，分別下降67%和77%，和周四最高點相比，則分別下降72%和81%，和周一到周三平均成交面積相比，也分別下降21%和45%。
記者觀察
上海“3·25新政”觀察
上海為何出臺“史上最嚴”調控政策？
除了限購和降低二套房杠桿，上海“3·25新政”內容還對投機炒作多有約束，包括企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，如果其交易對象為個人，也將嚴格按照限購政策執行；同時，為進一步規范交易行為，限購審核將前置至交易備案環節。
“上海以前有許多不成文的潛規則來避開限購，比如在買一手房的時候付了全款，但故意拖延不辦理房產證，雖然理論上對房產的擁有是以取得房產證為標志，不辦理房產證也可能暴露出各種風險，但根據國情和最高法的司法解釋來看，業主只要實際入住，是沒有人能夠影響他對房產的所有和使用的，所以有些不滿足購房資格的買家就鉆了這個空子。”一位置業法律顧問告訴《中國經濟周刊》記者，這是因為過去房地產交易執行的是限購審核在網簽之后，現在先查限購資格再簽交易合同是補上了缺口。
那么，上海管理層為何這次“動了真格”？樓市過熱是最明顯的原因。根據易居(博客)研究院提供的數據，今年前兩個月，上海純商品住宅(剔除保障房)銷售均價分別為35911元/平方米、36381元/平方米，同比上漲25.6%、24.2%，接連突破2015年11月34763元/平方米的銷售均價，創下歷史新高；成交面積更是同比增長77.2%、68.7%，相比2015年底同比增速提高了30~40個百分點，增幅驚人。
截至2月底，上海新建純商品住宅(剔除保障房)庫存總量為937萬平方米，同比下降了26.9%，環比下降6.2%。“從絕對值上看，這一輪上海房地產市場高溫下的庫存量接近2013年882萬平方米的最低值，但在庫存減少速度上，本輪明顯快于上一輪，這從側面也反映了本輪市場熱度高于上一輪。”易居研究院院長丁祖昱(微博 博客)對記者分析。
記者從一位地產圈高層處還聽到一種分析稱，去年3月底國家松綁房地產的初衷是為了三四線城市去庫存，但眼下樓市“冰火兩重天”的現狀卻令去庫存陷入怪圈。“因為現在很多想在上海買房的非戶籍人士都是獨生子女，父母是賣掉了在三四線城市的房子來湊首付，這樣循環下去，三四線城市房地產市場只會越來越蕭條，所以不得不控人。”這也解釋了為什么武漢、南京、深圳會在上海發布“3·25新政”的同一天宣布調控政策。
來自國家統計局的數據佐證了這種看法：2月一、二、三線城市新建商品住宅價格環比均上漲，但漲幅分別比上一個月擴大0.5、0.1和0.1個百分點，城市間房價漲幅差距正進一步擴大，一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠高于其他城市。
另一方面，記者也注意到，上海一直是執行限購最“積極”的城市之一。2010年9月29日，國家發布“國五條”要求“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市要在一定時間內限定居民家庭購房套數”，10月7日，上海就初次發布了滬版限購令，規定本市和外省市居民都只能新購一套商品住房；2011年1月31日，在國家正式頒布限購令要求一線城市嚴控房地產市場之后的第五天，上海就更新了限購令，要求非戶籍人士買房必須繳滿一年社保；此后，上海不斷加碼限購。
上海房價會不會大跌？
從管理層的調控預期看，新政頒布后希望市場變化呈現“三部曲”——滯漲、量縮、價跌，如今滯漲和量縮都立竿見影，但對是否價跌的看法卻出現分化。
有從事房產政策研究的人士指出，滯后一期的房價指數對當期房價指數的影響高達 98%，并且在 12 個月內，前期房價對現期房價的貢獻率超過 50%，這表明房地產市場影響價格的最重要因素是購房者預期，所以房地產市場的調控的關鍵也在于調整消費者的預期。
