測評分析：

　　1、經濟政策環境：經濟下行壓力仍存 穩增長政策趨常態

　　2015年，我國房地產業增加值為4.13萬億元，對GDP累計值的貢獻率為6.1%，房地產業對GDP累計值的貢獻率較上年有0.1個百分點的增長。因此，房地產投資增速下行對我國經濟整體形成一定的壓力。在宏觀經濟增速放緩的大環境下，政策的核心目標是減少行業的周期性波動和堅決去庫存。2014年末及2015年度，在整體宏觀環境壓力仍存的背景下，中央定調穩定住房消費，多輪金融信貸政策發力，改善市場環境，促進需求入市。年內，央行共計降息5次，降準4次。截至2015年底，5年以上的商業貸款基準利率從年初6.15%降至4.90%，5年以上的住房公積金貸款從年初的4.25%降為3.25%，首套房的執行利率已經接近2008年的低點。多次降息降低了購房成本，提升了購買力。

　　除了寬松貨幣政策以外，政府持續推出大力支持房地產行業去庫存及產業結構優化的政策，包括：提升公積金貸款額度、放寬公積金貸款條件、降低公積金貸款和商業貸款的首付比例，個人轉讓住房營業稅免征年限從五年降至兩年等等。另外，為進一步促進住房公積金改革，目前已有多個城市開始試點住房公積金貸款證券化，住房公積金管理改革為持續的去庫存政策提供空間。與此同時，各地因城施策出臺一系列寬松政策，以公積金政策調整為主，包括財政補貼和稅費減免等，刺激需求特別是改善性需求釋放。

　　2、市場運行情況：成交勢頭整體良好 房價地價分化嚴重

　　2015年，房地產市場銷售整體良好，在前3個月商品房銷售降幅持續收窄后，4月銷售金額和銷售面積雙雙實現正增長，并且銷售金額持續保持高位增長。最終全年實現商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%；商品房銷售額87281億元，同比增長14.4%。盡管全年銷售面積未能沖擊2013年高點，但銷售金額刷新高點已確認了年內成交的火熱局面。

　　價格方面，城市間房價分化明顯。中國城市住房價格288指數報告顯示，全年深圳一手房、二手房價格指數同比均為全國第一，北京、上海、廣州價格亦漲幅居前。二線城市中蘇州、武漢等地房價也有所上漲。而部分三四線城市則出現明顯的房價下跌。

　　土地市場方面，一線及少數重點城市土地市場“地王”頻現，三四線城市土地無人問津，城市間強弱分化明顯。

　　3、行業發展格局：高壓競爭壓力激增 保險資金大舉介入

　　隨著目前房地產企業進一步的分化，在整體發展速度放緩的時期，優勝劣汰趨勢更加明顯。我國房地產行業已經由高速成長期向成熟期邁進，在經營利潤不斷下行的壓力下，兼并重組不斷迎來高潮。配合國家清理過剩產能和市場化的改革，房企手中的土地和資金資源將會重新分配組合，通過市場化手段提升企業運作效率和調整產業結構。因此，大型企業的營運能力會進一步增強，相對寬松的資金供給會促進兼并重組和土地項目受讓活動的數量與規模進一步增長。

　　雖然行業內企業生存壓力不斷上升，但保險舉牌上市房地產企業受到市場持續關注。不過，并非所有險資舉牌成為大股東都是開發企業和資本市場達成戰略合作的結果。盡管在資本市場上，收購與被收購均為市場行為，但大部分開發企業股權極其分散，極易遭遇野蠻收購。如2015年末險資對萬科的爭奪就引發各方關注。隨著我國保險業多年的快速發展和積累，險資進入質地優良、股價低估、盈利能力良好的企業將會是大趨勢。房地產上市企業如何在有效保護實際控制權的同時引入優質戰略合作伙伴也將成為未來企業競爭力的重要組成部分。

　　4、企業經營動向：融合開拓轉型升級 存量市場機遇漸顯

　　房地產行業作為傳統產業鏈中重要的一環，對于上下游產業都具有較大的影響，而當前巨大的存量規模以及逐步改變的人口結構從源頭上遏制了地產行業持續高速發展的可能性。土地稀缺性使得土地成交價格在過去幾年持續上漲，房企開發成本不斷提升，收益率水平顯著下降。因此，房企轉型升級是自身行業周期現狀與資本市場選擇的共同結果，大多房地產企業都提出了轉型的戰略，通過地產+金融的大金融思路、多元化轉型、互聯網思維及大地域擴張等方式轉變公司經營。

　　目前轉型方向主要分為融合與開拓兩大類別。其中，融合的目的在于改變商業模式和盈利模式。其主要方向包括：1）互聯網+思維與房地產相融合；2）金融與房地產相融合；3）養老、醫療、文化、旅游等消費產業與地產相結合等。另一方面，積極開拓新的市場同樣受到企業的普遍關注。其主要方向包括：1）開拓物業管理市場；2）海外市場擴張；3）長期租賃市場等。

　　與此同時，隨著商品房新開工面積和土地購置面積的增速不斷下滑和存量房租賃與交易市場的不斷發展，存量市場的機遇正在逐漸顯現。