商用物業(yè)將受益

    值得關(guān)注的是，營(yíng)改增后所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，該項(xiàng)措施對(duì)于所有企業(yè)而言都將是利好因素。尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低。該舉措也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件的消費(fèi)預(yù)期。

    資料顯示，目前全國(guó)有2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)，眾多房企正面臨空前的商用物業(yè)去庫(kù)存壓力。營(yíng)改增的落地將有望促進(jìn)寫字樓庫(kù)存去化。

    同時(shí)，受該措施影響，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低，也將促使土地、項(xiàng)目收購(gòu)，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合。

    張宏偉表示，企業(yè)作為逐利的主體，勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購(gòu)房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫(kù)存壓力，不會(huì)到市場(chǎng)基本面不好的城市投資。

    推高土地價(jià)格？

    “房地產(chǎn)格局的重大變化，幾乎都是和稅制緊密相連。房地產(chǎn)營(yíng)改增，對(duì)房企來說短期體現(xiàn)為稅負(fù)下降，但長(zhǎng)期則體現(xiàn)為地價(jià)上漲。”華泰證券分析師認(rèn)為，目前營(yíng)改增試點(diǎn)期間，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)短期的影響并不大，但試點(diǎn)到期之后正式推行時(shí)是否會(huì)有新的變化則需要關(guān)注。長(zhǎng)期來看，營(yíng)業(yè)稅占地方稅收比重高的省市需要逐步出臺(tái)應(yīng)對(duì)措施，特別是在地方政府平臺(tái)杠桿加足了的省市。2007-2011年，有9個(gè)省市對(duì)營(yíng)業(yè)稅十分依賴，營(yíng)業(yè)稅占地方稅收比重都超過了40%，其中包括北京，達(dá)到41%。

    業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前行業(yè)毛利率平均20%左右。其中，人工成本、大宗原材料價(jià)格沒有大幅上漲的情況下，毛利率下降的根本原因來自于地價(jià)上漲。盡管在三四線城市土地出讓已經(jīng)大幅減少，但是從一線城市來看，超過周邊二手房一倍的樓面價(jià)地塊必然會(huì)推高最終的房?jī)r(jià)，特別是在當(dāng)前一線城市的土地供需嚴(yán)重不匹配的情況下，這也會(huì)加大地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

    可以預(yù)見，營(yíng)改增很可能加大地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，由此，土地成本將進(jìn)一步上行，屆時(shí)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的局面很可能繼續(xù)在一線城市上演。從長(zhǎng)期來看，營(yíng)改增將減少新入市的投資性需求，房?jī)r(jià)變化更趨平穩(wěn)。

    業(yè)內(nèi)人士表示，營(yíng)改增對(duì)企業(yè)投資樓市確實(shí)會(huì)有助推作用，但營(yíng)改增并不是樓市稅收政策調(diào)整的終點(diǎn)，后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會(huì)逐步推進(jìn)，尤其是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅，后續(xù)仍將深化改革。受此影響，樓市格局也將變得更加復(fù)雜多變。