三四線城市降房價只是時間問題

　　春節之后，北上廣深等熱點城市樓市驟然火爆，再現“恐慌性”購房氛圍。由于部分城市市場回暖的速度超出政策預期，控制房價過快上漲的措施正在醞釀之中。

　　從兩會透露出來的信息看，一線城市將繼續實施差異化調控，更注重分類指導，嚴控投資投機。

　　兩會期間，住建部部長陳政高表示，北上廣深四個城市要穩定市場，主要采取五方面具體措施：實行嚴格的限購政策，同時實行嚴格的差別化稅收和信貸政策；增加土地供應面積，并要及時公布信息，以穩定信心；增加中小戶型供應數量，搞好保障性房屋供應建設；打擊各種交易當中的違法違規行為；正確引導輿論。

　　潘功勝透露，解決目前的一線住房上漲問題，需要一些綜合措施。央行正與住建部、銀監會等部門商量，準備開始對一些房地產市場、房地產企業、房地產中介機構參與金融業務進行治理，若沒有資質，將不能跨界經營。

　　全國政協委員、中國東方資產管理公司原總裁梅興保認為，房地產應該落實分類調控、分區域施策的方法。從整個經濟面來說，房地產需要去庫存，但對于北京、上海、深圳這類人口凈流入以及經濟活力強、種類資源富集的特大城市，應該嚴格控制實施調控措施，適度去杠桿。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，兩會之后，政府將出臺防止一線城市房價過快上漲與市場過熱的措施，抑制投資投機性需求的蔓延，防止樓市出現大起大落的現象。除嚴格執行樓市限購政策之外，部分一線城市如深圳等可能會提高限購政策執行門檻，抑制外來的投資投機需求。同時，為了拉低房價整體水平，政府可能重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，調節樓市的交易結構，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲；增加中小套型土地配比與供應；針對房產交易環節實行差別化的稅收政策，以調節市場成交結構，穩定房價；針對持有環節實行差別化的稅收政策，以進一步抑制投資投機性需求等。

　　與火爆的一線城市樓市截然不同，大部分三四線城市，如舟山、淮北、大同、南平等卻仍在面臨較大的去庫存壓力。兩會代表委員和專家認為，三四線城市遲早將走降價去庫存的路徑。

　　世邦魏理仕預計，短期來看，2016年上半年整體房價漲幅將繼續擴大，一線城市下半年仍將看漲。隨著貨幣政策趨于寬松，二線城市的住宅價格將進入加速上升期。滬上一大型房企高管表示，當前一線城市房價高企，與居民購買力逐漸偏離，銷量高位運行難以持續。而二線城市住宅存銷比下降明顯，去庫存壓力正在積極釋放。“我們今年要主打二線城市的返鄉置業需求。”

　　以安徽省會合肥為例，目前該市商品住宅處于供不應求狀態，由于部分區域需求旺盛，開發商甚至將個別樓盤的房子與車位綁定銷售。

　　專家認為，2015年下半年以來，一線城市房地產市場明顯升溫，并傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進一步向三四線城市和小城鎮傳遞。

　　這也意味著，規模巨大的庫存量背后，潛藏著多重風險。全國政協委員、住建部專家委員會成員張鴻銘指出，目前去庫存的難點之一就是三四線城市庫存。

　　全國人大代表金碩仁認為，三四線城市中許多房地產開發企業資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房價會進入下行通道。

　　蔡繼明直言，一邊是2.7億農民工因買不起房而不能進城落戶，另一邊是大量的存量房價格高不可攀。只有改變現行房地產市場的游戲規則，對房地產市場的供給側進行結構性改革，重新塑造房地產價格形成機制，實現房地產市場從結構到功能的根本轉變，才能使房地產行業擺脫長期低迷的困境。