在“十三五”規劃開局之年，一線城市恐慌性購房和三四線城市高庫存并存的背景下，政策走向如何？未來樓市將發生哪些變化？正在召開的全國兩會上，房地產再度成為代表委員們的熱議話題。

　　關鍵詞：因城施策、棚改

　　今年的政府工作報告指出，今年樓市調控的主基調是“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存”。

　　業內人士認為，今年去庫存政策將更加完善，地方將享有更多的自主權。政策或將從供需兩端多元去化房地產庫存。因城施策意味著未來地方去庫存政策將更符合自身實際需求。在全國政協委員、經濟學家賈康看來，樓市現在是冰火兩重天，去庫存要區別對待，不是每個城市都要采取千篇一律的辦法，要根據城市特點設計具體方案，手段要多樣化。

　　如河北在去庫存的同時，也在嚴控環北京周邊縣市樓市，廣西、河南更注重鼓勵農民工進城購房，南京在注重商辦去化的同時加大住房土地供應等。類似廣東、重慶將去庫存年度目標量化到各市縣等方式，也或將被更多省市效仿。

　　某機構常務副院長黃瑜表示，與上年工作報告相比，今年對于房地產提出完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，2016年住房市場還將根據實際情況，有進一步鼓勵剛性和改善性需求的稅收、信貸等相關政策出臺。

　　全國政協委員、央行副行長潘功勝表示，當前我國房地產市場基本特征是總量過剩、區域分化。因此，住房信貸政策調整的基本邏輯和總體基調是“因地施策”。“一是對北、上、廣、深等限購城市進行差別化處理，如近期兩次政策調整均將限購城市排除在政策實施范圍之外，這些城市目前仍維持較高的最低首付比要求；二是強調市場自律、商業銀行自主決策。允許各地在國家統一住房信貸政策基礎上，結合當地房地產形勢，對轄內個人住房貸款的最低首付比進行自律調整。商業銀行在遵循這些政策基礎上，自主決策；三是強調宏觀審慎管理。”

　　今年的政府工作報告還指出，要“推進城鎮保障性安居工程建設和房地產市場平穩健康發展。今年棚戶區住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍”。這意味著，在供應端，我國將繼續打通存量房與保障房及租賃市場渠道，大力推進棚改貨幣化安置和公租房貨幣化，完善租賃市場，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應轉化。

　　黃瑜認為，棚改是去庫存的重要法寶。2016年，棚改貨幣化安置比例提高，公租房擴圍將成亮點。機構認為，加大棚改支持力度，貨幣化安置將為中國樓市帶來大量需求。

　　政府工作報告將今年的棚改目標由去年的580萬套提升到600萬套，同時強調提高棚改貨幣化安置比例。而此前中央提出各地區按照原則上不低于50%的比例確定棚改貨幣化安置目標，這不僅為市場帶來大量的需求，對去庫存的重要作用也將不斷凸顯。

　　全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明認為，未來戶籍制度改革對農民工的保障措施將繼續加大，提高農民工待遇，讓他們享受到實質性的城鎮化福利和穩定的工作居住環境。此外，信貸放松及財政補貼支持將吸引更多農民工就地購房。另外，農民工市民化或將涉及購買保障房、租賃公租房，結合保障房貨幣化安置，也將進一步促進庫存去化。

　　智庫研究總監嚴躍進表示，公租房范圍的擴大，體現了政府關注低收入階層及弱勢群體的住房問題，將持續發揮托底民生作用。同時，公租房范圍的擴大將帶來大批對公租房源的需求，也將進一步推動公租房貨幣化比例擴大。