今年以來一系列去庫存的樓市新政之下，樓市有望繼續回暖，其中重點二線城市最有望受益。

　　二線重點城市最受益

　　2月19日，財政部、稅務總局、住建部三部委聯合發布通知，調整房地產交易契稅和營業稅優惠政策。該優惠政策主要包括“減免對非普通住宅以及二套房契稅、免征兩年以上（含2年）非普通住房對外銷售的營業稅、北上廣深暫不實施非首套住房契稅優惠政策以及營業稅優惠政策?！?/p>

　　年前央行下發通知，在不限購的城市，首套房首付比例可以最低降低到20%，對于二套房貸款，如果首套房貸款未結清的，首付比例可以降為30%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，兩次政策的實施范圍都不包括一線城市，是因為一線城市人口集中、地價高、房價高，所以不用出臺鼓勵措施。而對于大部分不具備產業支撐、人口缺乏吸引力的三四線城市，簡單的加杠桿效果又有限。因此對此輪政策受益最大的將是重點二線城市。

　　那么哪些二線城市將會受益？人口流入和需求無疑是最重要的一個原因，包括過去幾年常住人口的復合增長率，外來人口占常住人口的比重等。中國樓市經過十多年的高速發展，大多數城市本地人大多已有住房、存量增長空間已經有限。因此未來的增量主要依靠新增的流入人口。

　　有媒體曾對2013年中國公共財政收入最高的50個城市的人口吸引力進行排名。其中人口凈流入超過100萬的城市共有22個，包括北上廣深以及天津、蘇州、廈門等沿海中心城市。基本上，目前中國房價最高的城市都出現在這22個城市里面。

　　沿海：南京、蘇州、廈門最被看好

　　在沿海地區，一線城市之外，南京、蘇州、廈門、杭州、福州、東莞、佛山、濟南等城市被廣為看好。這些城市都是經濟發展最較好的二線城市，吸引了大量的外來人口。

　　其中，廈門是過去兩年房價上漲最多的二線城市。數據顯示，去年廈門以外的外地客群，總共購買了20501套商品住宅，面積233.14萬平方米，占了66.45%。外地購房者占比近七成，可見廈門對外來購房者的吸引力之強。

　　廈門大學經濟學系副教授丁長發對《第一財經日報》分析，廈門的城市規劃建設是福建省內最好的，在國內也是不錯的，對周圍有相當大的吸引力。廈門很多房子是被周圍的泉州、龍巖等地的人買走，此外省內其他地方以及北方如東北人購房也不少。

　　去年下半年開始，江蘇的南京和蘇州接棒廈門，成為房價最為堅挺的二線城市。根據國家統計局公布的70個大中城市房價指數，去年12月，南京同比上漲7.9%，僅次于四大一線城市，位居全國第五位。

　　另一個江蘇城市——蘇州樓市的大爆發出現在2015年10月。蘇州市住房和城鄉建設局的統計數據顯示，去年10月蘇州全市（不包含吳江地區）共成交11397套，突破萬套大關，這是2015年第四個成交過萬的月份。

　　今年1月，江蘇省省物價局新聞發布會上還發布了2016年一季度居民消費價格預期調查報告。此份報告首次增加了調查對象對所在城市商品房價格的預期。全省150名專家對各地房價的預判正如當前的樓市“冰火兩重天”，南京、蘇州預測漲價的專家為97%和100%。

　　華南地區的東莞和佛山兩市同樣也吸引了大量的外來人口進入。其中東莞外來人口多達600多萬，僅次于上海、北京和深圳，位居全國第四。佛山則位居全國第八。不過這兩個城市均屬于勞動密集型產業較多的城市，房價上漲的區域并不在中心主城區，而主要在與鄰近的一線城市深圳和廣州，享受到了深圳和廣州高房價導致的購房人群外溢的收益。

　　以佛山為例，合富房地產經濟研究院院長龍斌對《第一財經日報》分析，目前佛山賣得最好、價格上漲較多的區域主要是靠近廣州的南海區域。在廣州嚴格限購的情況下，很多廣州的購房者到佛山、清遠等周圍地區買房。所以像佛山靠近廣州的區域有一半左右的購房者來自廣州。

　　內陸：鄭州、合肥、武漢等值得期待

　　與沿海相比，內陸的二線城市中，最值得期待的無疑是一些人口大省的省會，這些城市所在省份人口眾多，城鎮化率較低，在未來加速城鎮化的過程中，大量的人口會進入所在省份的單極核心城市——省會。

　　以河南為例，早在2010年末，河南省的戶籍人口就超過1億人。盡管有1000多萬人口流向了沿海發達地區，但本省常住人口還有9000萬左右。2015年，該省城鎮化率為46.85%，這也意味著河南5000萬人左右居住在農村，城鎮化還有很大的空間，這其中，鄭州將可能吸引大量的人口進入。

　　與鄭州類似還有合肥、武漢、成都、重慶等地，由于大量的人口進入，這些城市未來的成交量會保持在較高的水平。

　　當然，吸引人口進入是一方面，一定時期內的庫存量也很重要。比如中西部的一些城市，雖然成交量不小，但相應的土地供應量也非常大，因此房價也較難反彈。

　　上海易居房地產研究院22日發布的35城住宅庫存報告顯示，截至2016年1月底，從35個城市的具體數值看，北海的存銷比數值最高，為32個月。另外，類似淮南、煙臺的存銷比也比較高。這三個城市均為三線城市，且去庫存周期都超過了兩年的水平。相比而言，蘇州、南京、合肥、南昌和上海的存銷比較小。此外，像深圳、濟南、廈門、北京、廣州等也低于10的水平。

　　其中，蘇州的存銷比最低，僅為3，也就是3個月即可消化庫存，目前蘇州樓市可謂供不應求，房價面臨著較大的上漲壓力。

　　除了人口流入和庫存量，土地出讓的溢價率也可以反映出未來房價預期。由于廣大三四線城市存在巨大的去庫存壓力，自去年開始，大多數開發商將資金集中到一線城市和部分二線核心城市爭奪。南京、蘇州、廈門、福州、佛山、鄭州、合肥、武漢等二線城市土地高溢價頻現。

　　例如，今年1月29日下午3點，南京市國土局上演了一場有史以來最激烈的土地拍賣大戰，9塊地50家房企爭搶。被譽為準地王的河西G68地塊，最終被上海建工經過87輪競價奪得，樓面地價42561元/平方米，河西未來房價將進入8萬元/平方米時代。

　　2月16日，佛山土地市場迎來新春開門紅，經過133輪報價后，恒大持股的廣州市瑞宇房地產開發有限公司拿下大瀝奇槎村硝廠崗10.9萬平方米商住地，成交價37.7億元，溢價177.28%，樓面價為9359元/平方米。

　　總體上看，在樓市去庫存政策密集出臺后，今年二線城市中，人口流入較多、市場需求比較旺盛而供應量又不大的二線城市市場前景看好，這些城市包括南京、蘇州、廈門、福州、杭州、佛山、東莞、濟南等沿海城市以及鄭州、合肥、南昌、武漢等中西部省會城市。