值得一提的是三里屯SOHO的業(yè)主構(gòu)成，在眾多買家中，有不少來自山西和鄂爾多斯的煤老板，這部分外地客群有著濃郁的“首都情結(jié)”：“在北京不能只有錢，還得有地盤”的觀念深刻的影響著他們， 這些以煤礦或其他生意為主的投資客的招商和經(jīng)營能力參差不齊，完全不能跟商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗豐富的地產(chǎn)商相比。甚至有少部分業(yè)主對投資回報不是特別敏感，“地段”恐怕是他們在購房時考慮的唯一核心因素?！?/p>

三里屯SOHO業(yè)主構(gòu)成

　　正是因為三里屯SOHO業(yè)主以投資客為主，導致公寓、寫字樓成交價格較高，成交價格較高，業(yè)主必然要求租金較高，這將為項目的入住率帶來影響。并且三里屯SOHO商業(yè)體量占總建筑面積比例較大，達到28%，項目的入住率一旦不高將直接影響商業(yè)的運營。而三里屯SOHO業(yè)主的構(gòu)成有恰恰決定了其入住率不可能高，多數(shù)北京置業(yè)的外地“富人”均為二次及二次以上置業(yè)人群，并且多數(shù)業(yè)主只是偶爾住住。他們大手筆買下了不少商鋪，然后就放置不顧。以至于在三里屯SOHO中介當中流傳著這樣一個有趣的故事：一些中介打電話給當年買下商鋪的業(yè)主詢問是否有出租意向時，那些老板才恍然大悟“原來我在那里還有幾個店面啊!好吧，幫我租出去吧！”

　　那三里屯SOHO的租金有多高？我們不妨來算一筆賬，以一套200平方米的商鋪為例，每平方米58000元總投資就會超過千萬，以8年收回成本計算，商鋪每年的營業(yè)收益需要在150萬以上，則意味著每天每平方米租金是20元，如今這個價錢是三里屯SOHO最搶手店鋪才能達到的。這么高的租金，為三里屯SOHO的運營帶來非常多的負面影響，例如艱難的養(yǎng)商期，潘石屹也曾不斷強調(diào)養(yǎng)商期的問題，并且指出SOHO中國以往的各種產(chǎn)品也都有這樣一個階段，現(xiàn)在都順利度過養(yǎng)商期了，所以三里屯SOHO應該也不會有問題。事實上，SOHO中國做早期的一系列產(chǎn)品時，實力還不是很強大，為了快速回款，SOHO產(chǎn)品的價格都相對比較低，而到三里屯SOHO，商鋪的數(shù)量和售價都在同步增長，而要達到這些售價預期收益的租金水平已遠遠超出了市場能承受的范圍。

　　高租金還會使業(yè)主在招商時非常被動，SOHO中國也曾經(jīng)試圖引入一些大品牌商家，面對這些大商鋪嚴苛的入駐條件，SOHO中國卻因為物業(yè)都已經(jīng)出售而無法代理散戶們向大商戶們提供一些優(yōu)惠保障措施，最終不得不放棄了這些品牌商戶，而任由業(yè)主自由出租或委托租賃，但由于缺少專業(yè)的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，最終只能是引入一些缺乏品牌和實力的小商戶進入，這些小商戶往往缺乏品牌商家的判斷力，很快在嚴酷的市場競爭中成為“炮灰商戶”。

　　所以，SOHO中國這種“一賣了之”的做法和除了會嚴重后果透支項目未來的商業(yè)利潤，商業(yè)地產(chǎn)多年的經(jīng)驗也表明，零散出售產(chǎn)權(quán)的商鋪很難成為成功的商業(yè)模式。除了在經(jīng)營過程中可能會產(chǎn)生的諸如業(yè)態(tài)重合、產(chǎn)權(quán)糾紛等麻煩，由于營業(yè)利潤得不到保障，還很有可能導致商戶不再按時交納租金。商戶死了，業(yè)主的租金收益自然會泡湯。一旦業(yè)主的租金收益得不到保障，必然會導致業(yè)主、開發(fā)商和租戶之間的矛盾激化。

　　不過這一現(xiàn)象要成為歷史了。當年秉承“通過出售回籠的資金可以提供更多購入地標性建筑的機會”的潘石屹，終于在今年宣布了轉(zhuǎn)型計劃，表示公司未來將由散售模式轉(zhuǎn)為持有收租。因為北京、上海核心地段的土地已非常稀缺，公司已不再需要用散售來積累資金去收購土地開發(fā)。

　　消息一出，潘石屹描繪的美好藍圖遭到了業(yè)界的一片質(zhì)疑。在其至今擁有的唯一一個持有項目——前門項目上，潘石屹并沒有顯示出他良好的經(jīng)營水平。事實正好相反，前門的情況還有點糟糕。中國投資者非常擔心SOHO中國的經(jīng)營能力。畢竟每家企業(yè)都有著多年積累經(jīng)驗下來的稟賦特長，如果放棄則與一家新公司并無多大差異，在持有型物業(yè)運營管理領(lǐng)域，SOHO中國還有相當多的東西要學習。