然而，對(duì)商鋪的運(yùn)作模式還有只售不租和租售結(jié)合兩種方式，其中出售又分為先售后租回和整體出售的。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主要模式其實(shí)是整體出售銷。究其原因：一般商業(yè)綜合體之中的寫字樓配套對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的招商定位、后期的經(jīng)營的要求不高，出售商鋪開發(fā)商可以快速回籠資金。而國內(nèi)開發(fā)商本身就缺乏長期經(jīng)營的意識(shí)和耐心，因此采取短、平、快的純銷售模式成為了大多數(shù)的選擇。然而從行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來看，越來越多開發(fā)商意識(shí)到只有把握住產(chǎn)權(quán)，不急于回籠資金，才能獲取長遠(yuǎn)的利潤，因此對(duì)越來越多的開發(fā)商開始積累對(duì)項(xiàng)目的長期經(jīng)營能力，采取只租不售的方式。

　　只租不售的商業(yè)模式?jīng)]有成為國內(nèi)主流的另一個(gè)重要原因是這種模式對(duì)開發(fā)商的組織能力要求非常高，如果缺少對(duì)產(chǎn)品的定義、對(duì)業(yè)態(tài)的深刻理解以及核心的組織能力，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)非常大。特別是涵蓋了酒店、寫字樓在內(nèi)的大型商業(yè)綜合體，業(yè)態(tài)構(gòu)成、配比較為復(fù)雜，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求非常高;招商過程也很復(fù)雜，需要聚攏大量的商業(yè)資源;營運(yùn)維護(hù)非常煩瑣，如果說住宅地產(chǎn)只要建起來賣出去就算成功的話，商業(yè)地產(chǎn)的開業(yè)只是算剛開始。還要面臨后期營業(yè)過程中的諸多問題。

　　“中國的開發(fā)商不懂商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)熱，把風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給商戶。成熟的運(yùn)營商會(huì)拒絕一些商戶的進(jìn)入，只有價(jià)值觀、業(yè)態(tài)和項(xiàng)目相比配，才會(huì)引進(jìn)。人氣是需要培育的過程，但是急功近利的國內(nèi)開發(fā)商，會(huì)選擇付得起租金的租戶。” ——王榮

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中招商的復(fù)雜，太古地產(chǎn)估計(jì)是深有體會(huì)，他們?cè)赩illage租戶的選擇上也是煞費(fèi)苦心。因?yàn)槿锿蚔illage南區(qū)的業(yè)態(tài)定位就是要時(shí)尚，所以在南區(qū)沒有國際一線品牌店，沒有奢侈的成衣店和鐘表店，有的是年輕的、時(shí)尚的、國際化的業(yè)態(tài)。而在北區(qū)則聚集眾多國際奢侈品牌，以相對(duì)奢侈的品牌進(jìn)行業(yè)態(tài)組合。在前期招商過程中，很多不符合VILLAGE定位的品牌被拒絕了，太古地產(chǎn)中國行政總裁白德里曾說過：“我們花了大量的時(shí)間想象，如果顧客走進(jìn)VILLAGE，在某些地方他想看到什么樣的店。”然而，招商中真正困難的是如何招到國內(nèi)國際知名品牌。大品牌商家的進(jìn)場(chǎng)要求都比較苛刻，要求很長的免租期和很低的租金，這些商家之所以提出這樣的要求是因?yàn)樗麄兒芮宄粋€(gè)商業(yè)項(xiàng)目投入運(yùn)營，需要3至5年的市場(chǎng)培育才能走向繁榮，這是非常普遍的市場(chǎng)規(guī)律，也被稱為養(yǎng)商期，如果開業(yè)初期同時(shí)面對(duì)來自市場(chǎng)的壓力和來自高租金的壓力，是很難度過養(yǎng)商期的。

　　太古VILLAGE在最初的養(yǎng)商期也經(jīng)歷過忐忑。因?yàn)楹腿锿蚐OHO幾乎同時(shí)開張，在招商階段可以說要競(jìng)爭同一個(gè)群體的租客。在一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目中，由于商家經(jīng)營商品的種類和利潤不同，開發(fā)商對(duì)承租戶并非以單一標(biāo)準(zhǔn)來收取租金。收取的租金一般分為兩部分，一部分是按面積收取基本租金，稱為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。而開發(fā)商的目標(biāo)是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度地出租營業(yè)面積，獲得最大的利潤來源。而太古對(duì)商戶們拿出了非常有吸引人的租金優(yōu)惠，在VILLAGE剛開業(yè)時(shí)，租戶并不用支付固定的租金，而是根據(jù)營業(yè)額的漲幅按比例支付，這樣，太古的議價(jià)能力也會(huì)隨著VILLAGE品牌的增強(qiáng)而增加。

　　SOHO中國在三里屯SOHO則選擇了整體出售模式，建好房子，一賣了之。這種做法有很大的弊端：SOHO中國在出售商鋪時(shí)并沒有做好詳細(xì)、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃;分散出售的模式注定了SOHO中國難以實(shí)現(xiàn)一般商業(yè)地產(chǎn)“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一出租”的愿望。商鋪出售后，由于產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)態(tài)的布局不好協(xié)調(diào)，當(dāng)業(yè)主各自引入的不同業(yè)態(tài)會(huì)導(dǎo)致整個(gè)商場(chǎng)的業(yè)態(tài)難以定位，很難逃脫管理混亂、檔次下降的命運(yùn)，對(duì)經(jīng)營很不利。

　　潘石屹本人曾為他的經(jīng)營模式拋出了市場(chǎng)決定論的解釋，他認(rèn)為商鋪無須統(tǒng)一規(guī)劃，散售出去的商鋪?zhàn)杂沙鲎猓匀惶蕴罱K都會(huì)走向繁榮。他列舉了國內(nèi)外的若干商業(yè)街以及建外SOHO等例子來證明自己理論的正確。這種“無為而治”的理論看似有道理，仔細(xì)分析發(fā)現(xiàn)，商業(yè)街以及類似建外SOHO形式的沿街商鋪是可以無為而治的，但三里屯SOHO的產(chǎn)品形式跟建外SOHO相比已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)的變化，不再是沿街商鋪，而是垂直的整體室內(nèi)商業(yè)物業(yè)。對(duì)于三里屯SOHO這樣的商業(yè)物業(yè)，必須有專業(yè)的商業(yè)管理公司或運(yùn)營主體來統(tǒng)一定位、規(guī)劃、招商、推廣和管理，潘石屹的“無主題、無主力店、無商業(yè)管理”的商業(yè)地產(chǎn)“三無模式”在三里屯SOHO里是注定不可能成功的。

　　當(dāng)太古地產(chǎn)花了大量精力去和篩選商家和商家談判的時(shí)候，SOHO中國把精力放在了賣房子這件事上。與商戶們凄慘的境遇不同的是，潘石屹憑借這個(gè)項(xiàng)目而賺了個(gè)盆滿缽滿。在三里屯SOHO項(xiàng)目開業(yè)最初的日子里，已經(jīng)成功把所有產(chǎn)權(quán)賣給各種身份構(gòu)成的大業(yè)主，和其他SOHO中國開發(fā)的項(xiàng)目一樣，在開盤初期，它取得了極高的銷售額和利潤：開盤僅一周即狂銷47億元、2008年全年的銷售額高達(dá)70余億元的逆市熱銷的奇跡。