三里屯的冰火兩重天
三里屯是北京最繁華的“夜場”，更是白領、小資和高端人士的聚集地。就在三里屯核心地段，兩個著名的商業項目隔街相望：它們在地理位置上幾乎沒有優劣之分，但以工體北路這條分割線為起點分別走進這兩個項目，很容易發現三里屯SOHO門可羅雀，三里屯VILLAGE時尚繁華……所有去過三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出這樣疑問：兩個項目近在咫尺，為何天差地別？
三里屯SOHO這個開業數年的項目，但無論是臨街的“旺鋪”還是二三樓的大型商鋪，經營狀況幾乎如出一轍：這個外表光鮮的建筑群雖然有著得天獨厚的地理位置和優越的購物環境，可是卻顯得冷冷清清，毫無人氣：五個購物中心超過三分之一的店鋪沒有出租，有的樓層出租率甚至不到一半。一個個空蕩蕩、鎖著門的商鋪因無人打掃，顯得格外破落。許多商鋪的顯眼位置都貼著“業主直租”、“低價出租”、“轉租”等出租小廣告。一些店鋪雖然依舊開門迎客，但幾乎都門可羅雀。放眼望去，偌大的購物中心里，只有三三兩兩的顧客漫無目的的閑逛著。
而三里屯Village的入住率早已達到90%以上，在這里，包括蘋果在國內的首家體驗店，川久保玲、MiuMiu等充滿新意的店鋪一家接一家，從矗立在商區入口處標志性的優衣庫旗艦店到不定期舉辦展覽演出的橙色大廳，三里屯Village自開業以來因其鮮明的特點，早已成為北京最“潮”的區域之一。
為什么有關黃金地段的理論在北京的工體北路都失靈了？為什么人們都喜歡去三里屯VILLAGE，卻繞過三里屯SOHO？
復雜的“商業綜合體”
當我們提到那些顧客非常買賬的“首家體驗店”、“全球最大旗艦店”等等詞匯時，其實他們都在描述一個東西——業態。什么是業態?通俗來講就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體形式。我們熟悉的百貨店、折扣店、專賣店、便利店甚至自動售貨機都算是一種業態。
業態跟一個商圈的紅火有關系嗎？答案是肯定的，在當下，人們的消費購物早已不滿足于逛街本身，越來越多的人更看重一個商圈的購物體驗，在現在這個大路貨泛濫的時代，一個商圈如果有“旗艦店”、“國內首家”、“全球最大”的噱頭，往往能從一堆品牌同質化的商圈中脫穎而出，吸引一大批顧客。
當你本來打算在三里屯SOHO選購一件衣服時，驚奇的發現書店、內衣店、服裝店、餐館、街舞教室、旅游公司、美容店、足療店等不同業態同時出現在一層！購物體驗相當差，而在對面的三里屯Village，一條街上的各種潮牌大牌卻能讓你充分享受一站式購物的樂趣，兩者一對比，相信絕大多數消費者都會毫不猶豫的選擇三里屯Village。
三里屯SOHO內混亂的業態，無色塊商鋪為閑置商鋪
那三里屯SOHO為什么沒有這些潮牌大牌呢？這就涉及到商業綜合體的招商問題，招商的好壞，關系著一個項目的成敗。引進的廠商和品牌需要符合整個項目的定位；如果購物中心的目標消費群體的是青年，那引進一些中老年的服飾品牌就會顯得不倫不類，定位不明。所以，招商還跟開發商在前期謹慎而嚴密的業態定位有關，在類似三里屯SOHO和Village這樣的商業綜合體里，開發商往往會針對性地開發、擁有、管理、運營多種業態，那業態搭配成功的因素是什么呢?有人會想到比例，有人會想到種類數量，其實這些都不是最關鍵的因素，最關鍵的因素在于夠把各種業態融為一體，來體現零售商業的功能。要實現這個效果，大多數開發商選擇了一種稱為“商業物業”的城市商業綜合體的管理模式，在這種運作模式下，投資方需要整合房地產開發和商業經營管理兩大資源;通俗來講，就是得先建房，投資建造舒適方便的休閑、購物場所；之后，開發商通過成立專門的商業管理公司對購物中心的商鋪進行管理，只要經營得當，開發商可以通過這種方式賺取長期收益。而三里屯Village的開發商太古地產正是采取這種只租不售商業地產開發模式。
