3.供求關系逐步逆轉

　　根據統計局公布數據，1999－2013年全國住宅竣工面積為224億平方米。全國住宅竣工面積包括農村住宅竣工和城鎮住宅竣工兩部分，國家統計局沒有給出城鎮和鄉村住宅構成，但是可以根據城鎮住宅投資占全社會住宅投資的比重推算，城鎮住宅竣工面積至少在180億平方米以上。按常住城鎮人口計算人均住宅建筑面積24.7平方米，按戶籍人口計算約為36平方米，僅城鎮新建住宅面積就已經超出全國城鎮人均住宅面積。

　　由此可見，我國城鎮人均住房面積的城鎮人口口徑是按常住人口計算的，根據國家統計局《2013年農民工調查報告》數據，絕大多數農民工特別是建筑工人通常住在簡易的工棚里，而且報道城市低收入特別是年輕群體“群租”的情況也較多，這說明這些人群是沒有城鎮住房的。這說明我國城鎮住房存在結構性過剩，進而也可以判斷我國住房產權分布狀況是極不平均的，部分人群擁有的住房或面積遠遠超過了平均狀況。可以得出結論，在投資需求被限制的情況下，未來的購房需求主要集中在常住城鎮的較低收入群體，他們的購買能力不能支撐這樣高的房價水平。

　　4.城鎮化由規模擴張向質量提升轉變

　　前10年，我國城鎮化速度平均為1.35%，在我國歷史上這樣城鎮化速度和跨度空前絕后，遠遠高于發達經濟體曾經的城鎮化速度。快速城鎮化能夠降低房地產的資本化率，在租金一定的情況下抬高房價水平。部分學者估算我國已經達到70－75%的工業化率，2014年以后我國即將進入后工業化階段，工業化帶動城鎮化的動力已經不復存在。

　　同時，我國就業人口增速從2005年開始快速放緩，近年來幾乎保持零增長水平，可以判斷我國城鎮化由規模擴張向質量提升轉變是必然趨勢。今后的城鎮化主要從兩部分人口市民化入手，一部分是非戶籍常住人口，主要是農民工及其家屬的市民化問題；另一部分是新增城鎮居民的市民化問題。

　　2013年我國城鎮非戶籍常住人口接近3億人。農民工中在城鎮購房的人數占比僅為0.6%，在城市獨自租賃居住的占比為13.5%，合租居住的為19.7%，合計33.8%。其他農民工基本居住在單位集體宿舍、單位工棚和經營場所。這就是說明這部分人口市民化的保障居住需求十分巨大，按一半家庭需要保障住房計算，至少需要1.3億套保障住房。

　　如果10年消化這部分人口的住房保障，每年需要1300萬套。扣除城鎮自然增長人口，新增城鎮人口按80%需要住房需求計算，每年至少需要600萬套住房，其中很大一部分需要保障居住。城鎮化方式轉變必然帶來住房需求結構的調整，這種調整有利于房價的合理回歸。

　　5.收入分配差距縮小

　　如果收入分配差距過大，富裕階層獲得財富容易而規模大，房價對他們來說難以形成“過濾”效應，從而使收入分配差距成為推動房價上漲的重要原因。同時，房地產是投資的重要渠道，特別是近十年來我國房價持續快速上漲，吸引了越來越多的富裕家庭資金到房地產市場投資，很大程度上提升了房價水平。