3.開發(fā)商更為敏感
住宅新開工面積自2014年初就已經(jīng)大幅下降，1－2月全國住宅新開工面積為12279萬平方米，同比下降29.6%；1－5月全國住宅新開工面積為42588萬平方米，累計(jì)同比下降21.6%。對比新房銷售變化，1－2月住宅銷售面積僅下降1.2%，然后下降幅度才逐步加深，1－5月累計(jì)下降也不足10%。應(yīng)該說，作為專業(yè)市場機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商對市場的感覺更為敏銳。
房地產(chǎn)市場調(diào)整的原因是多方面的，主要包括經(jīng)濟(jì)金融增速換擋、供求關(guān)系改變、房價(jià)已經(jīng)處于高位、城鎮(zhèn)化方式轉(zhuǎn)變以及收入分配差距縮小等都利于房價(jià)回歸理性。一些措施如限降令、公積金貸款上調(diào)、定向降準(zhǔn)等不斷出臺(tái)，但是受貨幣條件和需求消耗的影響，我們判斷這些措施難以產(chǎn)生根本性轉(zhuǎn)變。
1.宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢改變
一是經(jīng)濟(jì)增速換擋。我國經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)明顯下滑，2011－2014年增速分別9.2%、7.8%、7.7%和7.6%，今年4月匯豐制造業(yè)PMI指數(shù)再次處于榮枯線以下，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型壓力不斷加大，淘汰落后或過剩產(chǎn)能等不良資產(chǎn)將會(huì)加速增加。
二是貨幣增速回落。2014年一季度末，我國狹義貨幣供應(yīng)量M1 余額為32.8萬億元，同比增長5.4%。流通中貨幣M0余額為5.8萬億元，同比增長5.2%。第一季度現(xiàn)金凈回籠242億元。如果說廣義貨幣供給增速還能勉強(qiáng)支持當(dāng)前房價(jià)的話，那么狹義的貨幣增速經(jīng)已明確顯示，我國經(jīng)濟(jì)活力真正在快速下降，房地產(chǎn)交易萎縮順理成章。
三是利率高位也會(huì)對高房價(jià)產(chǎn)生擠壓。由于稅費(fèi)等原因，我國二手房的交易成本至少在10%以上，房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本也至少在10%左右，總體看來房地產(chǎn)價(jià)格漲幅在10%以內(nèi)，新投資房地產(chǎn)基本上無利可圖。而在今后房地產(chǎn)價(jià)格平均10%以上漲幅幾乎沒有可能，房價(jià)回歸是一種必然。
2.房價(jià)已經(jīng)處于高位
一是相對收入房價(jià)偏高。由于近十年來房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，當(dāng)前房價(jià)收入比快速提高而達(dá)到相對高位，按人均居住面積的房屋總價(jià)與人均收入相比，絕大多數(shù)城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10，甚至不少城市已經(jīng)超過20，即使考慮到我國居民的福利收入，房價(jià)收入比也至少在10以上，購房透支了居民若干年的支付能力，被戲稱為“把市場玩死了”。
二是絕對房價(jià)堪比國際大都市。北京、上海等一線城市的房價(jià)已經(jīng)接近或達(dá)到香港、東京乃至倫敦、紐約的水平，長期看我國大都市的房價(jià)不可能長期高于國際大都市的水平。
三是房價(jià)租金比偏高。在快速城鎮(zhèn)化階段，房價(jià)租金比一定程度的偏高是可以理解和解釋，這是建立在未來兩者逐步趨近，終值將會(huì)相同的基礎(chǔ)上的。目前看，我國房價(jià)月租金比基本已經(jīng)超過500，折合租金年收益率為2.4%，在某些城市租金年收益率僅為1%左右，相當(dāng)于房價(jià)月租金比為1000以上。并且房價(jià)租金比偏高已經(jīng)持續(xù)了很長時(shí)間，在相對房價(jià)和絕對房價(jià)均處于高位時(shí)，房價(jià)調(diào)整將成為一種趨勢。
