對于如何提升凈資產收益率，企業做法不同。有些企業通過合作、代建等方式實現輕資產，以提高凈資產收益率，萬科更率先嘗試“小股操盤”，在低投入的基礎上增加項目管理費，項目利潤分成等，增加收入來源。龍湖等企業則通過高效運營，獲得較高單位投資回報率。

　　大型房企實現穩健增長的另一個指標是負債率的有力控制，萬科截至去年年底凈負債率僅30.7%，處于行業低位。龍湖凈負債率從上一年的64.1%下降到了57.9%，扣除應收帳款的資產負債率為42.5%，與中海41.8%的指標相當。

　　保持高ROE、低負債，同時又維持較高的業績增長速度，內部管控及成本控制便極為重要。而中海、華潤、龍湖等企業依舊在這些方面保持領先。以融資成本為例，海外融資已成為諸多房企的首選方式，業內領先企業也多將融資年利率控制在7.5%的規模。最為典型的是龍湖，2013年，龍湖融資成本由年利率6.72%下降至6.58%，近期龍湖獲得的一項29.25億港元銀團貸款，綜合成本僅為4%，為民營房企中最低成本。

　　此外，對于信托等較貴的錢，品牌房企也在努力減少使用。融創中國執行總裁汪孟德便表示，目前公司在信托方面做的業務已經非常少，新的融資方案也基本上不再考慮。

　　根據中房協等機構發布的統計數據，2013年以來，500強房企凈負債率均值高達79%，為五年來最高。其主要原因是去年銷售形勢較好，很多企業加大財務杠桿，尋求快速擴張。不過，這一現象在TOP20企業中卻出現分化，曾經飽償激進擴張之苦的孫宏斌，旗下融創中國2013年凈負債率下降12個百分點，達到69.7%。當然，20強中也仍有激進主義者，富力地產因2013年大舉400億買地，凈資產負債率已經高達111%。

　　雖然高杠桿是房企擴張必經之路，但資本市場顯然已經不再青睞高負債、低利潤的原始擴張模式。以碧桂園為例，2013年，碧桂園銷售額從500億軍團直接跨至千億軍團，股價卻在年報公布后兩天內跌去20%。原因之一是其負債率從上一年的53.9%大升13.4個百分點，至2013年年底的67.3%。

　　去庫存、快周轉成“共選動作”

　　對于2014年整體市場環境，多數龍頭房企表示“不悲觀，但要謹慎很多”。尤其是三四線供給過大城市可能出現一定去化風險和降價風險，幾乎成為房企共識。在此情況下，因龍頭房企幾乎都是走全國布局戰略，其“去庫存、快周轉”的思路就變得十分明確。

　　華潤置地董事局主席吳向東在2013年業績發布會上坦言：“對于今年或者未來一段時間，我們的判斷是比較謹慎樂觀的，或者更趨向謹慎一點。”而2014年華潤的總體原則就是“希望能快一點，加快周轉，包括去化的速度和比例。”

　　甚至對市場前景一直持偏樂觀姿態的融創中國孫宏斌也表示，“2014年肯定會比2013年難一些，今年會看到更多的分化現象，包括不同的城市的表現，不同項目的表現，不同企業的表現。”

　　龍湖地產董事長吳亞軍也表示，今年房地產市場較為波動，各城市的表現會出現較大差異。“大量在三四線，激進的開發商，或者實力偏弱、融資渠道窄的開發商，一定會遭遇壓力。”吳亞軍稱。因此，龍湖不僅對2014年銷售目標制定得相當謹慎，也確定了2014年到2016年，存貨控制目標逐年下降的方向。

　　不過，2014年房企再提“高周轉、去庫存”，已不再像過去幾年一樣是為了快速發展規模，更多的，則是成為強化企業戰斗力，加強內部管控水平的“共選動作”。

　　相比于銷售規模，萬科、龍湖等企業開始將越來越多的精力放在客戶綜合服務、商業持續經營等方面。用萬科年報的話說，“為客戶創造價值是永恒的商業邏輯，性價比在任何時候都是競爭力的核心。”

　　而宣稱“沒有去庫存壓力”，制定出較高業績增長目標的孫宏斌也在2013年業績會上透露,融創沒有想過要規模化,要做到千億規模。“我不明白為什么要做到一千億或者兩千億，做那么多干嘛。這個行業是消費品行業，規模化沒有好處，規模大了以后會是劣勢，（當然）太小也沒有競爭力。”

　　行業的每一次變革都是倒逼出來的。2014年，或許真的將成為房地產正道回歸之年。