隨著房地產調控不斷加深以及持續，房地產行業迎來了持續的寒冬，各房地產企業為加快開發進度都采用“三邊工程”，這對成本管控提出更高的要求。模擬清單就這樣應運而生。
模擬清單與正常清單招標并沒有兩樣。只是模擬工程量清單編制水平很重要。 模擬清單是用來做單價合同的，工程量是虛擬的。因此清單工程量與實施的工程量越接近就越真實反映實際造價，也對減少不平衡報價有好處。
先簡單介紹一下模擬工程量清單的編制注意事項： 1)選擇好參照工程，根據工程設計方案、地質條件、擬采用的結構形式、材料設備、裝飾材料及范圍等，進一步與建設和設計單位溝通。選擇好一個恬當的工程做為參照是至關重要的! 2)對參照工程與擬建工程的差異進行比較，對工程量進行調整。并對可能出現不平衡報價要注意，能在清單工程量中有預計的在清單量中反映，清單中不能直接反映出來，可以在招標文件中采取相應的措施完善。
“總包合同金額只是憑經驗預估出來的，無法作為合同控制的金額”;
“我們總包合同結算金額往往與合同金額相差很大，無法直接評判總包合同成本控制如何”;
“過程中很多定額中沒有包含的內容都要和施工單位扯半天，價格不談好施工單位根本不做或者就是報個高于市場的價格，為了保證施工進度，我們只有妥協”……
在房地產企業的調研過程中，以上問題是我們經常從成本經理、副總甚至總經理口中聽到的，其實這些問題的背后就是總包合同計價方式所帶來的。
“三邊工程”在項目前期往往無法出一套完整的施工圖，所以無法進行施工圖預算，更無法通過總價包干的方式來確定總包合同金額，現在大部分的企業都是采用“定額計價”方式，也就帶來了上面的困惑。
那我們該如何來扭轉這個不利的局面呢?首先就要先了解定額計價。
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“定額計價”模式：招標、施工、結算上面臨成本管控風險
“定額計價”是指在建設工程招標投標活動中，招標人在招標文件中明確要求投標人在投標報價時，以選用當地的定額作為依據，提出工程造價稅前上下浮比例的高低，代替工程總造價的多少進行競標，經評標委員會以各投標人所報的比例多少，結合所報工期和質量承諾、施工組織設計及企業施工業績等其他相關指標進行綜合評審，最終確定中標人的一種招標方式。
由于“定額計價”有著對招標人能力要求相對不高以及定標速度快的優點，所以在西南大部分的企業都會采取這種模式。經筆者調查，在2010年前重慶本土企業都會采用“定額計價”模式，2010年后重慶本土標桿企業開始逐步放棄“定額計價”。為什么本土標桿企業會放棄使用10余年的計價方式呢?主要原因是“定額計價”不管是在招標、施工過程、竣工結算上都面臨很多成本管控風險。
1.招標階段：風險無法預知
合同總金額：“定額計價”在招標階段只是比對工程造價稅前的下浮比例，往往不會關注合同金額的問題，所以在合同簽訂時都會出現由招標經辦人或者成本部經理根據個人經驗估算一個合同金額，這就造成合同金額無法作為成本控制的依據，在合同審批時總經理無法評估合同金額的合理與否，更無法知道總包合同的預計成本究竟是多少。
定額子目數量：“定額計價”模式會在合同中會約定選取某地的定額作為計價方式，而招標時也無法判斷定額中的子目是否完全滿足項目，這也為以后因為定額子目缺失產生的糾紛埋下了隱患。
定額子目單價：由于“定額計價”是采取總體下浮的方式，無法得知每項定額子目下浮比例是否合理，到底施工單位賺在哪里虧在哪里，都無法得知，更無法在過程中管控。
2.過程階段：風險無法控制
總分包界面不清：“定額計價”由于本身就是為追求快速定標而產生的，所以開發商往往沒考慮總包合同的施工界面，合同中往往都是簽一個大的施工范圍，這就會造成總分包界面不清晰，總包單位往往會用這種灰色地帶選取有利潤的部分來做，盡可能推脫利潤少或者虧錢部分，迫使開發商增加分包，加大管理難度，出現延誤進度的情況。
定額子目計價：定額由于本身的時效性限制，造成定額子目單價與市場價有差異，成本管理部要投入大量精力對不同定額中的某項材料價格或者人工單價進行核價，特別是變更簽證時尤為突出，無法發揮成本控制的職能。
3.結算階段：風險無法判斷
定額爭議：為了解決定額本身的不足，當地建委或者造價站會出臺很多相關配套的文件，在辦理結算過程開發商與施工單位中不光會對定額本身有爭議，也會對這些相關配套文件產生爭議，更大的爭議是變更簽證如何選取合適的定額，這不光讓開發商面對這些問題無法做出準確的判斷，更無法判斷出結算完成的時間，往往到后期采取打包辦理簽證變更然后討價還價的方式解決，但這塊成本的實際情況如何其實無法判斷。
結算偏差：無法判斷結算金額的合理性，結算與實際金額偏差過大，雖然有的企業會采用目標成本對比的方式，但是對單個合同金額的合理性來說也是無法把控的。
在“三邊工程”不能改變的情況下怎樣規避上述風險呢?我們建議采用模擬清單模式。
