案情回顧

　　我國《合同法》第286條規(guī)定了“工程價款優(yōu)先受償權”。筆者早在2000年11月承辦上海首例外資房地產公司破產案時，就向受理案件的上海市徐匯區(qū)人民法院提出，已確認的工程進度欠款應在破產財產處理時優(yōu)先受償，并給受理法院提交了《關于請求在破產程序中適用〈合同法〉第286條規(guī)定，優(yōu)先受償工程欠款的報告》。徐匯區(qū)人民法院對此高度重視，特派副院長孫海虹去最高人民法院作專題匯報，最終促成2002年6月26日頒發(fā)的《最高人民法院關于工程價款優(yōu)受償權問題的解釋》。

　　但是，司法實踐中又出現(xiàn)了許多新問題、新爭議，需要規(guī)范和統(tǒng)一處理標準。特別是隨著房地產市場的波動下滑，施工企業(yè)能否真正享有法律規(guī)定的工程價款優(yōu)先受償權，已成為整個建筑行業(yè)最為關心的問題，并已涉及施工企業(yè)存亡和社會穩(wěn)定;律師在代理該類案件時也存有諸多的困惑和糾結。為此，最高人民法院已初步擬定包含工程價款優(yōu)先受償權內容的《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(二)》討論稿。

　　筆者在2016年1月9、10日中華全國律師協(xié)會建設工程與房地產專業(yè)委員會于河南省鄭州市舉辦的“工程價款優(yōu)先受償權問題專題研討會”上 ，結合司法實踐中的成功案例，提出了司法解釋(二)擬定工程價款優(yōu)先受償權的建議條文：“在建設工程施工過程中，因發(fā)包人未能支付地基基礎和主體結構工程的進度款，承發(fā)包雙方以已完工程協(xié)議折價的，應視為雙方已達成工程價款的優(yōu)先受償，但已完工程質量驗收未通過的除外。”

　　判決如下

　　一、上海高院依法支持以房屋折抵工程進度款優(yōu)先受償案。

　　本案原告是江蘇南通一家頗具實力的民營施工企業(yè)，被告系中外合資的房地產開發(fā)商。2003年3月，原、被告雙方簽訂施工總承包合同，約定工程的地下部分由原告墊資施工。2005年4月，原告完成雙方約定的工程進度，經雙方對已完墊資部分的工程價款進行結算，雙方確認已完部分工程價款。按雙方合同約定被告應在階段結算后15天內支付這部分進度價款。因被告缺乏資金無力支付，經協(xié)商，雙方于2005年4月簽訂以在建工程折抵拖欠進度款的《補充協(xié)議》，雙方約定：將項目中一幢23層房屋折抵工程進度欠款。由于當時抵價的房屋尚不具備預售條件，被告尚未辦理房屋預售許可手續(xù)，雙方約定待被告取得預售許可證即辦理預售登記。2008年11月，當施工進度完成至結構封頂進入裝修施工時，原告發(fā)現(xiàn)被告已將折價的整幢房屋另行預售給案外人并辦理了預售登記。

　　原告發(fā)現(xiàn)協(xié)議折價的房屋已失去控制，自己的巨額財產權益落空，隨即委托筆者為代理律師，于2009年3月向上海市高級人民法院提起工程欠款本息共26500萬元的訴訟，訴請被告過戶已折抵房屋并賠償相應損失。原告起訴的主要事實和理由是，被告以已協(xié)議折價房屋另售他人屬于一房多售致預售行為無效，訴請人民法院保護承包人工程價款優(yōu)先受償權，并保全、查封了系爭房屋。上海市高院在查明事實，反復做了各方當事人工作后調解成功，于2010年4月15日下達(2009)滬高民一(民)初字第3號《民事調解書》，確認原告對系爭房屋享有優(yōu)先受償權，被告將系爭房屋過戶至原告名下，另支付工程款本息6400萬元。原告以工程進度款為標的、以協(xié)議折價方式行使工程價款優(yōu)先受償權的訴訟請求得到了法律的保護。

　　二、《合同法》第286條規(guī)定優(yōu)先受償權的實現(xiàn)分為協(xié)議折價和申請拍賣兩種。

　　我國建設工程價款的優(yōu)先受償權制度是借鑒國際上通行的工程價款先取特權制度而設計的。我國《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價優(yōu)先受償。”

　　按《合同法》第286條工程價款優(yōu)先受償權的規(guī)定，承包人行使優(yōu)先受償權享有選擇權，既可以選擇協(xié)議折價方式，也可以選擇申請拍賣方法。而司法實踐對于當事人提出的拍賣申請有非常嚴格的前提條件和程序規(guī)定，簡單說進入拍賣程序，其前提條件必須有已經確定的債權，并且有可供拍賣的標的物主要是指房屋。立法時考慮到工程價款結算的實際困難，由于承包人送交的工程結算書含有“水份”，而發(fā)包人又往往不及時核對結算，一個工程結算周期與施工期間大相徑庭，甚至三至五年不能完成結算也常有發(fā)生。考慮到這種實際情況，所以法律給出了工程價款優(yōu)先受償的協(xié)議折價和申請拍賣兩種方法。協(xié)議折價方式為當事人合意受償方式，一般適用于全部工程價款尚未確認時;申請拍賣為依法強制受償方式，一般適用于工程竣工價款已結算確認時。顯然，法律給出兩種受償方式符合工程合同履行的實際;同時，由當事人以在建工程本身自行協(xié)議折價，其操作簡便可行，有利于擴大當事人的意思自治，減少司法強制有利于社會穩(wěn)定。