以房屋抵付工程款(以下簡稱“以房抵款”),是指建設單位(主要是房地產開發企業)將建設工程發包給建筑承包商，承包商完成施工后，建設單位由于某種原因不能按合同約定支付工程款，通過協議方式將其所有的或已建成尚未出售或將來某時建成的房屋抵付給承包商，代替以貨幣形式支付工程款，從而履行工程款支付義務的行為。

　　受宏觀經濟環境和房地產調控等因素影響，不少房地產開發商出現了資金周轉不力甚至資金鏈斷裂的情況，直接影響到后續工程款的支付。

　　據住建部公布的2016年1-9月份建筑業特級、一級企業調查統計快報顯示，7391家特、一級施工企業累計應收工程款總額達到22766億元，比2015年同期增長14.8%，其中竣工工程應收工程款累計8076億元，比2015年同期增長14.9%，大大高于5.7%的營業收入增速。

　　在這樣的背景下，建筑施工企業接受以房抵款，既是無奈之舉，也是一種有效地止損措施。

　　一、以房抵款的常見情形及其法律分析

　　建設工程施工合同是一種約定承包人依約完成工程項目施工，發包人依約支付工程價款的合同。因承包人完成全部或部分施工任務，則在承包人與發包人之間產生金錢債務關系，雙方約定以特定物替代原金錢債務的清償。實務上將該種替代履行債務的方式稱為以物抵債。

　　在當前建筑市場的實踐中，大致有以下幾種常見的以房屋抵付工程款的情況：

　　第一種情形：承包商在招投標階段作出“以房抵款”承諾。

　　常見的做法有三種：

　　一是業主在工程項目發包階段(即招投標階段)，在招標文件中專門設置“以房抵工程款承諾書”。比如，要求投標人承諾同意用招標人指定的房屋抵付項目結算價款的10-20%。投標人在提交投標文件時一并提交承諾書，作為投標人響應招標文件的關鍵性內容。

　　二是業主在招標文件所附合同文本中設置以房抵款條款，明確以房屋抵付一定比例的工程款。

　　三是在投標人提交投標文件后，招標人提出新要求，如投標人作出以房屋抵付一定比例工程款承諾的，則可以中標或優先中標;如不能作出該承諾的，則失去中標資格。

　　筆者認為，前兩種做法可以視作為招標條件的組成部分，從我國現行招投標法律法規來看，并未作出禁止性規定，雖與行業交易慣例，即以貨幣支付工程對價的方式不符，但其法律效力應屬有效。而第三種做法，由于招標人未將“以房抵款”設置為招標條件，而是投標后對投標人提出新的要求，涉嫌違反《招標投標法》第四十六條的規定，可能構成“訂立背離合同實質性內容的其他協議”，從而導致合同無效。

　　第二種情形：承包商在招投標階段作出購買業主指定房屋承諾

　　近期，這種做法在房地產開發企業為業主的工程項目中較多出現，具體表現形式為業主在招標文件中專門設置“購房承諾書”。比如，要求投標人承諾同意以不少于項目結算價款的10-20%購買招標人指定的房屋。投標人在提交投標文件時一并提交承諾書，作為投標人響應招標文件的關鍵性內容。

　　筆者認為，這種做法在本質上還是屬于招標條件的一部分，實質就是招標人利用其市場優勢地位進行“強買強賣”或以此轉移自身的商業風險。從商業道德上講是不應被提倡，甚至有點惡劣的，但在法律層面確實并不被禁止。

　　第三種情形：施工過程中業主因資金困難，與承包商簽訂“以房抵工程款”協議，約定以指定的房產直接抵償拖欠的工程款。