自國務院明確提出，力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革，“營改增”便大步向前。我們可以觀察到2012年“營改增”起步以 來，具體分三步走，第一步是擴圍，即“營改增”方案在地區和行業上的擴圍，即全面推進營改增;第二步是改制，即進一步改革和完善增值稅制度制度;第三步是 立法。目前還處于擴圍階段。

　　目前，建筑業、房地產業、生活服務業、金融保險業四大行業營業稅改增值稅總方案即將公布，這將直接影響四大行業的800余萬戶企業，涉及年營業 稅稅額1.6萬億元。鉑略財務培訓從各渠道了解到，預計6月下旬財政部和國稅總局把四大行業的“營改增”草案上報國務院。若進展順利，估計該草案最快可能 在未來一周內出臺，正式的實施日期可能最早會在10月1日，最晚在明年1月1日。

　　建筑業、房地產稅率定為11%

　　建筑、房地產行業性質較為特殊，房地產作為支柱產業，其重要性不言而喻。建筑業主要是為房地產業提供服務，兩者上下聯通，相輔相成。如果房地產 行業不一起改，而只改建筑業，那就只改上游不改下游，下游企業得不到抵扣。所以需要聯動改革，將上下游一起改革，從而形成完整的抵扣鏈。由于這兩類行業業 務復雜，牽扯的主體多，金額高，對其“營改增”的設計方案從提出到完成歷時最久，可見是非常審慎地作出決定的。

　　目前，我國房地產企業普遍采用5%的營業稅稅率，建筑業營業稅稅率為3%，基于行業與經濟發展的現狀，此次“營改增”房地產、建筑業的增值稅稅率均為11%。

　　問題亟待關注，配套措施跟進

　　鉑略調查結果顯示，建筑業企業在新政實施后，稅負短期必定會上升。那些掛靠的中小型建筑商因為缺乏議價能力，無法將稅負轉嫁到下游企業，在未來很可能面對險惡的生存危機。而大型建筑企業必須加快轉變內控管理和發票管理才能從營改增的巨變中游刃有余。

　　房地產企業普遍關注新政是否允許抵扣土地購置費。房地產開發成本中土地成本的占比高達60%。無論是二三線城市還是一線城市的項目，土地成本都 會影響房地產企業的稅負水平。據測算，若土地成本不能抵扣，企業稅負較之前上升2個百分點。而土地成本可以抵扣，稅負較之前下降0.6個百分點。目前，業 界就對土地購置費采用“虛擬進項稅”計算抵扣的呼聲很高。當然，涉及不動產形態不一，企業內部架構多樣化，以及地域化等因素影響，實際執行效果也會存在差 異。據了解，虛擬進項稅不太可能在本次新政中體現。

　　建筑業在國民經濟中的地位和作用日益增強，由于建筑行業具有跨地區經營等特點，建筑業進項抵扣、納稅地點、納稅時間等問題需要重視。而對于國民 經濟重要支柱之一的房地產業來說，其顯著特征是項目周期長，且成本與收入周期背離。“營改增”之后，房地產項目的銷項稅額與其進項稅額產生時間上的不匹配 和總分機構納稅對象是需要考慮到的。