基于上海市人口、資源、環境緊約束背景和“創新驅動發展、經濟轉型升級”的戰略要求,2014年上海市政府發布《關于進一步提高本市土地節約集約水平的若干意見》,要求“強化土地利用全生命周期管理”;之后,配套發布《關于加強本市工業用地出讓管理的若干規定(試行)》,對工業用地實行彈性年期出讓和全生命周期管理;今年4月份,再次出擊,發布《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定(試行)》,重點推進經營性用地全生命周期管理。至此,上海市實現了工業用地和經營性用地“全覆蓋、全要素、全過程、全生命周期”管理。

　　經營性用地全生命周期管理,以土地出讓合同為平臺,通過健全經營性用地的用途管制、功能設置、業態布局、土地使用權退出等機制,加強項目在土地使用期限內全過程動態監管。實行經營性用地全生命周期管理,以土地利用方式轉變倒逼經濟社會轉型發展,有利于城市功能和品質的實現和提升;有利于加強源頭治理,遏制投資炒作,促使房地產開發企業向城市運營商轉型;有利于充分發揮土地資源市場化配置作用;有利于加強部門協同配合,促進政府職能轉變。

　　強化土地出讓管理平臺。以土地出讓合同為平臺,將項目建設、功能實現、運營管理、節能環保等經濟、社會、環境等全要素要求,以及規土、投資、產業、建設、房屋、環保等相關職能部門職責和權利予以明確,實現全要素、多部門綜合管理,既能體現土地的資源屬性和市場化配置,又能減少和杜絕由于責任不明晰造成的管理缺位,提高政府綜合施策、協同監管的效率。

　　加強規劃引導、完善城市功能。通過明確重要特定地區應在控制性詳細規劃基礎上開展城市設計研究,編制附加圖則并作為地塊出讓條件,以更好的體現規劃對區域功能、業態定位等引導作用;通過加強土地出讓研判,分析土地出讓的合規性和合理性,明確社會停車場、社區公共服務設施、物業用房等公建配套設施建設要求,確保區域城市規劃目標實現和城市服務功能配套、整體品質提升。

　　加強土地出讓全要素管理。從建設管理、功能管理、運營管理、節能環保四方面,針對開竣工時間管理、裝配式建筑管理、配建保障性住房管理、全裝修住宅管理、公共空間和保護建筑管理、綠化管理、區域功能設置、業態布局、行業類型、物業持有、建筑節能、土壤地下水地質環境保護等要素,明確了易量化、易考核、易監管的要求,實現了從單純注重經濟要素到綜合注重社會、經濟、環境多重要素的轉變,對于提高土地節約集約水平、提升建筑整體品質、完善配套服務功能、明確產業形態定位、加快生態文明建設等具有現實的指導、操作和監督意義。

　　引導企業開發經營方式轉變。以土地出讓合同為平臺,實現建設用地開竣工、運營管理、公益性責任和建設用地使用權退出的全過程管理。通過對建設管理、綜合驗收、土地出讓期限屆滿以及土地出讓合同約定的其他監管環節進行出讓要素評定,在不增加企業負擔的情況下,確保全過程要素管理落地,確保區域規劃目標和合同約定特定功能的實現;通過加強登記管理和抵押管理,落實不同用途經營性用地的物業持有比例、建設用地使用權人出資比例、股權結構等轉讓要求和相關抵押要求,有效遏制房地產炒作,逐步引導建筑開發企業由房地產開發商到城市運營商、服務商角色的轉變,促進城市優秀建筑的誕生、保護和延續,促進城市整體建設品質和服務管理功能的提升。

　　加強信息化建設,提升政府綜合管理能力。通過建立全市統一的土地全生命周期管理信息平臺,將各類用地的建設、功能、運營、環境等指標以及土地使用條件、利用績效等履約情況納入信息平臺,實現多部門信息共享、協同管理,建立動態實時的監督管理機制,提高政府部門信息化管理水平和綜合治理行政效率。通過逐步推行企業誠信體系建設,加強企業信用監管,限制或禁止誠信異常企業參與土地交易,依托多部門協同監管促進企業誠信經營、合法集約利用土地資源。